和很多初代地產(chǎn)大佬一樣，曾與鄭裕彤、劉鑾雄等香港富商老友打牌，與許家印同臺(tái)敲鐘的張松橋已經(jīng)五年多沒有公開露面了。

作為重慶前首富、中渝置地董事局主席，張松橋是行業(yè)黃金時(shí)代的重要參與者。其起家于重慶，混跡于香港富豪圈，最終轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外，在地產(chǎn)江湖里留下他的傳說。

而今，屬于張松橋的地產(chǎn)故事依然在書寫。這位神秘而低調(diào)的富商一直不曾遠(yuǎn)去，在暗中攪弄地產(chǎn)風(fēng)云。

2月6日，富力公告顯示，張松橋?qū)⒁猿袀绞召彽姆绞浇邮指涣Φ禺a(chǎn)位于倫敦的One Nine Elms項(xiàng)目的全部股權(quán)和債權(quán)。One Nine Elms(九榆樹一號(hào))作為泰晤士河畔估值上百億港元的高端大型項(xiàng)目，曾在萬達(dá)和富力的資金鏈危機(jī)中發(fā)揮關(guān)鍵作用，如今風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，這個(gè)項(xiàng)目將落入張松橋的手中。

這是一筆雙贏的買賣。富力可就此減輕債務(wù)壓力，并獲得至少30.84億港元的凈收益，張松橋則以一個(gè)頗有特色的創(chuàng)新方案，在援手老友的同時(shí)，收獲了一個(gè)不錯(cuò)的資產(chǎn)，借此壯大其海外版圖。

歷經(jīng)二十多年商場(chǎng)浮沉后，地產(chǎn)大佬們命運(yùn)已經(jīng)大不相同。曾經(jīng)盛極一時(shí)的頂級(jí)大佬們陸續(xù)陷入泥濘或遠(yuǎn)去，張松橋等曾經(jīng)低調(diào)、跟隨頂級(jí)大佬腳步的隱貴，則憑借自己的投機(jī)眼光和資本運(yùn)作，收割起大佬們手中的資產(chǎn)。

這是個(gè)人命運(yùn)分野的蒼涼，也是時(shí)代風(fēng)口變幻、行業(yè)周期更迭的殘酷。

各取所需

公告顯示，按照意向書，張松橋全資間接持有的London One Limited將以1港元的價(jià)格，接手One Nine Elms項(xiàng)目公司——富力國際地產(chǎn)投資的全部股權(quán)和債權(quán)。

但條件是，London One Limited還要承接富力子公司怡略最低本金8億美元(約合62.47億港元)的現(xiàn)有票據(jù)。

張松橋并不會(huì)直接拿出現(xiàn)金還這部分債務(wù)，而是準(zhǔn)備進(jìn)行債務(wù)重組。

具體來看，這次債務(wù)重組將由兩項(xiàng)交換邀約、新發(fā)行三筆永續(xù)債進(jìn)行。為了取得債權(quán)人支持，三筆新發(fā)行的永續(xù)債將由One Nine Elms的潛在現(xiàn)金流支持。

就此，張松橋不僅將結(jié)算完成這次收購，還可把承接的債務(wù)展期，同時(shí)籌得資金償還項(xiàng)目公司現(xiàn)有貸款，最終得到一個(gè)股權(quán)結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單干凈的項(xiàng)目公司。

這是一個(gè)巧妙的資本運(yùn)作。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，永續(xù)債只要按時(shí)還利息就可以。張松橋通過這一系列的資本操作將原來有到期日的美元債變成永續(xù)債，不僅減少了收購的現(xiàn)金成本，還可降低項(xiàng)目公司債務(wù)負(fù)擔(dān)，補(bǔ)充資本。

對(duì)于張松橋而言，他將通過這筆交易，撿漏一個(gè)即將進(jìn)入收獲期的全球優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

One Nine Elms位于寸土寸金的倫敦核心地段，毗鄰泰晤士河畔、白金漢宮、議會(huì)大廈、倫敦眼等地標(biāo)建筑。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年4月完工，據(jù)獨(dú)立估值師Kroll Advisory Ltd估算，該物業(yè)市值為13.41億英鎊，相當(dāng)于約133.59億港元。

該項(xiàng)目最初屬于萬達(dá)，是萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林計(jì)劃斥資10億英鎊打造的寶貝，曾是中國地產(chǎn)商在歐洲投資的最大單體項(xiàng)目。

但后來萬達(dá)資金短缺，項(xiàng)目落入富力之手，并作為富力債務(wù)重組中的增信資產(chǎn)，助推富力闖過債務(wù)重組難關(guān)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，張松橋應(yīng)該是看到了這個(gè)項(xiàng)目在倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期潛力，通過接管這個(gè)項(xiàng)目，張松橋有望獲得可觀利潤(rùn)和國際影響力，并擴(kuò)大其商業(yè)帝國的版圖。

只是如今，面對(duì)自身資金鏈的難題，富力也要割愛了。

據(jù)財(cái)報(bào)，2023年上半年，富力凈虧損49.78億元，資產(chǎn)負(fù)債率增至191.8%，包括受限制現(xiàn)金在內(nèi)，富力總現(xiàn)金及銀行存款為99.86億元，但一年內(nèi)到期的借款就高達(dá)403.38億元。

由于資金緊張，富力在2023年第3季度甚至欠下4908.17萬元稅款。不少投資者擔(dān)心，富力會(huì)二次違約。

雖然在2022年于業(yè)內(nèi)率先完成境內(nèi)外重組，但基于市場(chǎng)弱復(fù)蘇等原因，富力離上岸仍有不小差距。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，富力今年1月份僅實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額13.9億元，同比下降近七成。2023年，曾經(jīng)的千億房企富力僅實(shí)現(xiàn)135.3億元的銷售額。

在銷售端未有起色的背景下，富力不得不加快變賣資產(chǎn)回血，用以還債和保交樓。

此次出售富力國際地產(chǎn)，則能夠避免項(xiàng)目公司違約和減輕富力本身的負(fù)債負(fù)擔(dān)。富力還將從中獲得至少30.84億港元的凈收益，從而美化財(cái)報(bào)。

柏文喜表示，這個(gè)項(xiàng)目此前由于工程延誤和資金問題等一直是一個(gè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。通過這次出售，富力地產(chǎn)能夠從倫敦項(xiàng)目中脫身，集中資源處理其他的財(cái)務(wù)和運(yùn)營問題。

命運(yùn)分野

One Nine Elms項(xiàng)目的一賣一買間，道盡大佬沉浮，命運(yùn)無常。

無論是張松橋，還是富力創(chuàng)始人李思廉和張力，都曾共享過地產(chǎn)高速發(fā)展的紅利，成為最早暴富的地產(chǎn)大佬。

在萬科、綠地、中海、富力、恒大等房企崛起的時(shí)候，張松橋創(chuàng)辦的中渝置地成為區(qū)域一霸，躋身重慶一線房企陣營。

只是張松橋地產(chǎn)開發(fā)生意的擴(kuò)張步伐并不順。2015年起，中渝置地就開始急劇收縮內(nèi)地版圖，變賣資產(chǎn)。甚至2017年，中渝置地宣布，要從中國西部發(fā)展商向國際化企業(yè)轉(zhuǎn)型。

張松橋投入的重心，也由地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向投資。過去多年，張松橋一直熱衷于跟隨頂級(jí)大佬們賺錢，或合作拿地，或收購入股，或接手大佬們的資產(chǎn)，做投機(jī)生意。

在鄭裕彤、劉鑾雄、楊受成等大佬投資了恒大、恒大汽車、中譽(yù)集團(tuán)，享受這些公司資本盛宴的同時(shí)，張松橋也跟著大佬們分得一杯羹，逐漸有了“重慶李嘉誠”的稱號(hào)。

張松橋也有自己獨(dú)到的商業(yè)嗅覺。中渝置地2021年財(cái)報(bào)顯示，張松橋清空了他在恒大汽車的股票，實(shí)現(xiàn)近兩千萬元的現(xiàn)金收益，成了投資恒大汽車獲益的少數(shù)人。

禍兮福所倚，福兮禍所伏。未曾想，中渝置地錯(cuò)過了內(nèi)地地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)高速發(fā)展的幾年，但也在行業(yè)深度調(diào)整帶來的房企生存之戰(zhàn)中，成功活了下來，如今又開始活躍在舞臺(tái)上。

現(xiàn)在，中渝置地已經(jīng)轉(zhuǎn)型為租金收入占總營收超九成的“包租公”，足跡遍布倫敦、香港、澳洲等地。

甚至在富力出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，中渝置地于2022年接手了富力手中一項(xiàng)目公司的股權(quán)，為富力輸血了26.6億港元。

除外，2022年，中渝置地還曾聯(lián)合英皇國際，從世茂和明發(fā)手中收購了香港豪宅壽臣山15號(hào)。

加上此番交易，張松橋“抄底”出險(xiǎn)房企，借此補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的野心日益明顯。

只是五年多時(shí)間過去，包括張力在內(nèi)，曾與張松橋并肩而坐、相談甚歡的眾多地產(chǎn)大佬已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)了。

張力去年底辭任富力執(zhí)行董事及行政總裁，只留下董事長(zhǎng)李思廉一力支撐富力。2023年，張松橋以205億元的身家排在胡潤(rùn)中國富豪榜的第261位，將張力父子、李思廉遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

行業(yè)深度調(diào)整后，初代地產(chǎn)大佬們都走上了命運(yùn)的分野。吳亞軍、凌克、許永軍、宋衛(wèi)平等人退休神隱，活躍在舞臺(tái)上的，只剩下王健林、戚金興、孫宏斌等少數(shù)人。

他們?cè)跁r(shí)代安排下短暫同行過，錯(cuò)身之后，再回首恍然已是另一番天地了。