10月26日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，8月25日國務院常務會議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》文件(國發(fā)【2023】14號文，以下簡稱“14號文”)，近期已傳達到各城市人民政府、各部委直屬機構(gòu)。

該文件由國務院于9月1日正式印發(fā)，要求住建部會同發(fā)改委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局等多部門配合協(xié)調(diào)。

“14號文”提出了保障性住房建設和籌集、保障對象和標準、配售和管理、支持政策等方面的基本原則，具體執(zhí)行辦法由各地城市政府制定。

值得注意的是，“14號文”明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給，“讓工薪收入群體逐步實現(xiàn)居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”;二是推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

由于該文件明確提出“用改革創(chuàng)新的辦法，在大城市規(guī)劃建設保障性住房”、“推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式”，其中保障性住房地位提升空前，與市場的定位關(guān)系明確，被多地官員稱為“新房改方案”。

保障對象和配售方案

經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，此輪規(guī)劃建設保障房的保障對象，重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要的引進人才等群體。

各地須按照“保基本”原則，合理確定城鎮(zhèn)戶籍家庭、機關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進人才等不同群體的保障面積標準。

以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障房。如果是已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

“14號文”明確，保障房將采取市場化方式運作，按保本微利原則，公平公正配售。“配售價格按基本覆蓋劃撥士地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定”。

同時，保障房必須實施嚴格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障房變更為商品房流入市場。工薪收入群體購買的保障房不得長期閑置。如長期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由各地政府按規(guī)定予以回購。

據(jù)悉，“14號文”還明確要求各地做好政策銜接，協(xié)調(diào)好保障性住房與公租房、保障性租賃住房和商品房之間的關(guān)系。

300萬以上城區(qū)人口城市率先探索

經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，“14號文”提出，規(guī)劃建設保障房應按照“工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)”的原則，由各地政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎(chǔ)上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售。

同時要求各地做好項目風險評估，“凡是因之新增地方政府隱性債務的，一律不得實施”。

為了防止出現(xiàn)“大干快上”、盲目建設等現(xiàn)象，“14號文”強調(diào)穩(wěn)慎有序、以需定建、盡力而為、量力而行。“支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐，具備條件的城市要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。”

按照國務院第七次全國人口普查領(lǐng)導小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。

為了保障用地供給，“14號文”明確，保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。同時，要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障房。并提出有條件支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的士地繼續(xù)保留劃撥方式。

此外，“14號文”提出對商品住房庫存大的城市，可按市場化、法治化原則，適當改建或收購存量商品房用作保障房，積極盤活利用閑置土地和房屋，避免重復建設造成浪費。文件要求與城中村改造、城市更新、危舊房改造等工作結(jié)合，穩(wěn)妥推進。

此外，“14號文”明確要加強在建設資金、住房公積金、開發(fā)貸和個人住房貸款、稅費等方面對保障房的政策支持。