趙女士是四川樂山商人，9年前以4600萬元購(gòu)買昆明一家酒店，并約定4個(gè)多月內(nèi)完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)再付尾款。她按合同約定首付了2200萬元，后又追加付款700萬元。但因該酒店已被賣家抵押，未清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，遲遲未能完成該酒店房屋產(chǎn)權(quán)的過戶。

此后，趙女士陷入一場(chǎng)曠日持久的房屋買賣合同糾紛拉鋸戰(zhàn)。

最先，她起訴酒店方，要求確認(rèn)所簽房屋買賣合同合法有效，判令對(duì)方配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。一審敗訴后，她提起上訴，云南高院二審確認(rèn)該買賣合同合法有效，但涉案房屋存在案外人的抵押權(quán)，且已被法院查封，辦理過戶的前提不具備，對(duì)其要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求未予支持。

這場(chǎng)官司了結(jié)后，酒店方去年又向昆明市西山區(qū)法院提起訴訟：以涉案房屋已抵押且已被申請(qǐng)拍賣、變賣，趙女士尚未付清購(gòu)房款，合同無法繼續(xù)履行為由，要求解除合同。對(duì)此，趙女士提起反訴，稱對(duì)方系違約方不享有合同解除權(quán)，要求對(duì)方支付違約金460萬元。

昆明市西山區(qū)法院一審認(rèn)為，雖然案涉房屋已設(shè)立抵押權(quán)，且被法院執(zhí)行查封，但這一事實(shí)并非由趙女士的違約行為導(dǎo)致，也不必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不支持酒店方解除合同的請(qǐng)求。因酒店方原因未能辦理房屋過戶，判決酒店方支付違約金460萬元。對(duì)此，酒店方不服并提起上訴。目前，昆明中院二審還在審理中，尚未判決。

多年來，趙女士為官司奔波身心俱疲，2022年11月因患癌離世，未能等到案件最終結(jié)果。其丈夫朱先生無奈地說：“錢給了，房子過不到戶，如今人也沒了……”

投資：女商人4600萬買酒店

超過約定時(shí)間，賣家仍未辦理產(chǎn)權(quán)過戶

2014年，四川樂山商人趙女士和丈夫朱先生來到昆明投資創(chuàng)業(yè)，看中了位于昆明市滇池路三公里處田家地村口的昆明昆祿民族大酒店(以下簡(jiǎn)稱“昆祿大酒店”)。當(dāng)年9月16日，趙女士與昆祿民族大酒店簽訂《房屋買賣合同》，約定以4600萬元的價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

記者看到，這份《房屋買賣合同》顯示，雙方約定付款方式為：簽訂本合同2日內(nèi)支付2200萬元，剩余2400萬元在收到產(chǎn)權(quán)處收件收據(jù)后當(dāng)天一次性付清。同時(shí)，雙方約定于2015年9月16日之前辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

2014年9月17日，雙方再次協(xié)商后，趙女士與酒店方代理人楊某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。該《補(bǔ)充協(xié)議》顯示，雙方約定于2015年l月30日前辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。合同簽訂后，趙女士按合同約定將首付款2200萬元匯?指定賬戶，一周后又追加付款700萬元。

據(jù)趙女士的丈夫朱先生介紹，因?yàn)樵摼频甑靥幚ッ魇卸h(huán)與三環(huán)之間，地理位置還不錯(cuò)。當(dāng)時(shí)他們向銀行貸款了2000多萬元，在酒店將房屋移交給他們后，夫婦倆便開始著手招租經(jīng)營(yíng)，希望早日將貸款還清。

朱先生告訴記者，在購(gòu)買該酒店時(shí)，他們知道酒店方將房屋辦理了抵押登記手續(xù)用于貸款抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司云南省分公司(以下簡(jiǎn)稱“華融云南分公司”)，但當(dāng)時(shí)酒店方告知會(huì)盡快清償債務(wù)消滅抵押權(quán)，配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。

不過，在超過約定的最后過戶期限(2015年1月30日)之后，對(duì)方仍沒有動(dòng)靜。

訴訟：二審確認(rèn)合同有效

但辦產(chǎn)權(quán)過戶前提不具備

2015年3月24日，趙女士向昆明中院提起訴訟，要求確認(rèn)與酒店方簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，同時(shí)判令酒店方配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

昆明中院(2015)昆民一初字第95號(hào)判決書認(rèn)為，涉案房屋在雙方訂立《房屋買賣合同》之前就已經(jīng)抵押，故昆祿民族大酒店向趙女士出售涉案房產(chǎn)時(shí)應(yīng)征得案外人華融云南分公司同意，或者趙女士代昆祿民族大酒店向華融云南分公司清償貸款消滅抵押權(quán)。

上述一審判決書顯示，至一審?fù)徑Y(jié)束時(shí)，本案當(dāng)事人雙方均未提供華融云南分公司同意轉(zhuǎn)讓或趙女士已代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的證據(jù)。故涉案《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》因違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的規(guī)定，應(yīng)屬無效。

對(duì)此，趙女士提起上訴。云南高院認(rèn)為，雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，也不存在合同法中規(guī)定的合同無效的情形。至于該房屋在簽訂合同前已被抵押給案外人的事由，僅影響物權(quán)能否變動(dòng)，不影響債權(quán)合同的效力。故涉案《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效。

不過，對(duì)于趙女士辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，云南高院二審認(rèn)為，涉案房屋上存在案外人的抵押權(quán)，且已被人民法院查封，趙女士亦未付清全部購(gòu)房款。在此情況下，辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過戶的前提不具備，故對(duì)于趙女士要求辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求不予支持。

至于趙女士與酒店方及抵押權(quán)人能否協(xié)商通過代為清償消滅抵押權(quán)的方式履行合同，以及在合同履行不能情形下的違約責(zé)任等問題，云南高院二審表示，在本案中不予處理。

2017年7月31日，云南高院作出(2016)云民終437號(hào)終審判決，確認(rèn)趙女士與昆祿民族大酒店簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，駁回趙女士的其他訴訟請(qǐng)求。

拉鋸：再起訴訟，酒店方被判支付違約金

酒店方不服上訴正在二審 她不幸病逝

值得一提的，對(duì)于昆祿大酒店的產(chǎn)權(quán)，趙女士沒能順利獲得過戶，還意外得知昆祿民族大酒店的土地權(quán)屬與田家地村存在爭(zhēng)議。在田家地村股份合作社辦公室，文件柜里存放著厚厚一摞法律文書，負(fù)責(zé)人介紹說，這都是與昆祿民族大酒店以及相關(guān)部門打官司的材料。

該負(fù)責(zé)人表示，這些年，趙女士夫婦一直向田家地村繳納土地租金，并實(shí)際使用該酒店房屋。期間，華融云南分公司向法院申請(qǐng)拍賣、變賣該套房屋(酒店)，案涉房屋被法院執(zhí)行查封，但因土地權(quán)屬爭(zhēng)議等原因未能予以拍賣。

不過，在朱先生看來，雖然房屋產(chǎn)權(quán)沒能順利過戶，至少酒店房子還在手上，靠收的租金還能償還一部分銀行貸款利息。

直至2022年1月，昆祿民族大酒店一紙?jiān)V狀打破了“僵局”。

昆祿民族大酒店向昆明市西山區(qū)法院提起訴訟，認(rèn)為簽合同之前上述房屋已抵押，且抵押權(quán)人已向法院申請(qǐng)拍賣、變賣該房屋，趙女士也未付清全部購(gòu)房款，《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)解除。

“如果對(duì)方要解除合同，退我購(gòu)房款并賠償損失，也不是不可以。”朱先生表示，“但酒店方投資人債務(wù)纏身，根本無錢償還，現(xiàn)在企圖解除合同要回酒店，而我們的投資將變成債權(quán)，我們肯定不同意解除合同!”

3個(gè)月后，趙女士一方提起反訴，稱昆祿民族大酒店在本案中系違約方，依法不享有合同解除權(quán)，昆祿大酒店的訴訟主張不符合相關(guān)法律規(guī)定，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，據(jù)此請(qǐng)求法院依法駁回昆祿大酒店的訴訟請(qǐng)求，并判令酒店方向趙女士支付違約金460萬元。

昆明市西山區(qū)法院(2022)云0112民初674號(hào)判決書顯示，雖然案涉房屋已設(shè)立抵押權(quán)，且在原被告簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》后被人民法院執(zhí)行查封，但這一事實(shí)并非由趙女士的違約行為導(dǎo)致，也不必然導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，故對(duì)酒店方要求解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。

根據(jù)雙方協(xié)議約定，應(yīng)于2015年1月30日前辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但目前案涉房屋所有權(quán)人仍是昆祿民族大酒店。西山區(qū)法院一審認(rèn)為，從現(xiàn)有證據(jù)來看，系因昆祿大酒店的原因未能辦理案涉房屋的過戶手續(xù)，昆祿民族大酒店的行為構(gòu)成違約，應(yīng)向趙女士支付違約金。

西山區(qū)法院于2022年6月29日作出一審判決，昆祿民族大酒店向趙女士支付違約金460萬元。對(duì)此，酒店方表示不服并提起上訴。

5個(gè)月后，2022年11月，因多年來為官司奔波，身心俱疲、患上癌癥的趙女士不幸離世。

記者了解到，此案目前昆明中院二審還在審理中，尚未判決。

對(duì)于與趙女士的“酒店糾紛”一案，今年10月15日，記者聯(lián)系昆祿民族大酒店投資人李某某了解情況，他在電話中表示，自己在生病住院中，等病好了以后再說。

“錢給了，房子過不到戶，人也沒了!”朱先生無奈地說，“不知道什么時(shí)候才能等到案件的最終結(jié)果，以告慰妻子在天之靈。”