山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。

10月初，建業(yè)集團(tuán)旗下上市公司建業(yè)地產(chǎn)“宣告破產(chǎn)”、“近萬(wàn)億銀行貸款到期”、“裁員僅剩下數(shù)百人”的傳聞四起。輿論愈演愈烈中，10月9日，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森，出現(xiàn)在了新東方創(chuàng)始人俞敏洪的直播間。

針對(duì)爛尾樓問(wèn)題，他正面回應(yīng)道，“能提前會(huì)提前，能按時(shí)會(huì)按時(shí)，即使拖延也會(huì)賠償，這是做人的底線。”這一次露臉的胡葆森，跟以前不一樣：面容愈發(fā)消瘦了，頭發(fā)也全白了。

六十花甲子，七十古來(lái)稀。1955年出生的胡葆森，今年已經(jīng)68歲。近兩年來(lái)，這個(gè)早已實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的地產(chǎn)大佬，在本應(yīng)該退休的年齡四處奔走。只因?yàn)椋皇执蛳碌慕?mdash;—建業(yè)地產(chǎn)，自2021年起就出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，并在2023年6月正式官宣爆雷。

這兩年里，為了活下去，胡葆森和建業(yè)集團(tuán)做了不少事情：他們向河南政府發(fā)了請(qǐng)求幫扶信希望盡快償還50億欠款;建業(yè)地產(chǎn)也開啟了自救措施，如變賣資產(chǎn)、人員優(yōu)化、組織架構(gòu)調(diào)整、引國(guó)資紓困等。

建業(yè)地產(chǎn)乃至整個(gè)建業(yè)集團(tuán)命運(yùn)的起伏，牽動(dòng)著千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)河南人的心。“建業(yè)地產(chǎn)從快速發(fā)展到跌入低谷，挺令人遺憾和失落的。”鄧野向「市界」感嘆道。他是地地道道的河南人，也是十多年來(lái)的老地產(chǎn)人。

鄧野并不希望家鄉(xiāng)的龍頭房企出事，建業(yè)地產(chǎn)的一舉一動(dòng)，他始終關(guān)注。然而，一樁樁的“險(xiǎn)事”接踵而至，令鄧野的情緒也起伏不定。一直到2022年7月，建業(yè)地產(chǎn)成功引入河南省國(guó)資企業(yè)河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司(下稱河南鐵建投)，鄧野提著的心才算是放了下來(lái)。

心放不下來(lái)的，是河南老鄉(xiāng)們。過(guò)去幾十年，建業(yè)地產(chǎn)將房子蓋遍河南大小鄉(xiāng)鎮(zhèn)，胡葆森也被河南老鄉(xiāng)們稱之為“河南地產(chǎn)王”。

然而，建業(yè)地產(chǎn)出險(xiǎn)之后，一切又不一樣了。成千上萬(wàn)的河南老鄉(xiāng)，被卷入建業(yè)危機(jī)當(dāng)中。

“又一次延期交房”

被卷入這場(chǎng)危機(jī)中的河南老鄉(xiāng)，日子過(guò)得并不如意。

宋濤是在2020年買下了鄭州建業(yè)·云境這個(gè)樓盤的，合同交房日期是2022年12月31日之前。在剛付完款的那一年，宋濤經(jīng)常收到置業(yè)顧問(wèn)的邀請(qǐng)。這個(gè)樓盤經(jīng)常舉辦一些業(yè)主活動(dòng)。逢節(jié)日時(shí)，他還收到置業(yè)顧問(wèn)寄來(lái)的禮品。但到2021年，這種活動(dòng)幾乎就沒(méi)有了。

2022年12月26日，也就是原定交房日前五天，宋濤收到了開發(fā)商的延期交付通知函。在宋濤看來(lái)，因?yàn)榇蟓h(huán)境，各行各業(yè)都受到不同程度的影響，他不是不能理解。然而，延遲交房總要有個(gè)日期。但時(shí)間已是疫情結(jié)束過(guò)去許久的2023年4月，“建業(yè)·云境樓盤每天施工工人也還是寥寥無(wú)幾。”

四處奔走一番后，宋濤們得到的結(jié)果是“又一次延期交房。”一直到10月10日，建業(yè)云境也還是沒(méi)能交房。這令宋濤很氣憤，“當(dāng)初買建業(yè)的房子，就是因?yàn)楹嵘哪蔷淇谔?hào)‘讓河南人民都住上房子’，現(xiàn)在的建業(yè)還記得初心嗎?”宋濤急切想得到一個(gè)答案。

同樣憤怒的是任楓。他在兩年前花100萬(wàn)元，購(gòu)買了建業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)公司中原信托發(fā)行的信托產(chǎn)品。中間展期一次拿到十萬(wàn)元利息后，任楓再也沒(méi)見(jiàn)到過(guò)一毛錢了。今年5月，這款信托產(chǎn)品又一次到期時(shí)，任楓還是沒(méi)能拿回自己的本金。“怎么反映也沒(méi)有用，就是拿不到一點(diǎn)錢。”10月13日，任楓無(wú)奈地告訴「市界」。

另一邊，建業(yè)的一些員工也有怨言。自2022年年初，建業(yè)集團(tuán)架構(gòu)從五級(jí)變成三級(jí)后，“上到公司下到項(xiàng)目上的人，都如履薄冰。”多名建業(yè)集團(tuán)員工在社交平臺(tái)表示，由于房子不好賣，建業(yè)實(shí)行了全員營(yíng)銷制度。要求所有崗位上的員工都去拉訪客、湊任務(wù)，而且明確工資與業(yè)績(jī)掛鉤。“工作強(qiáng)度變得大多了。”

建業(yè)集團(tuán)的商業(yè)承兌也逾期了不少。票據(jù)交易所披露的信息顯示，截至2023年6月30日，建業(yè)集團(tuán)商業(yè)承兌累計(jì)逾期發(fā)生額約25.34億元，其中逾期余額約16.2億元。

當(dāng)年的河南地產(chǎn)王，而今落到如此地步，這一切還得從建業(yè)地產(chǎn)的省域化戰(zhàn)略說(shuō)起。

2002年，在好友萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的建議下，胡葆森帶領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)開始“省域化”擴(kuò)張，跑去濮陽(yáng)、周口、駐馬店等省內(nèi)城市開拓市場(chǎng)，并在2011年全力推進(jìn)“省域發(fā)展”戰(zhàn)略，不再走出河南。那些年，“縣城的商品房市場(chǎng)都是空白的，沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么好的房子。以至于建業(yè)每到一個(gè)縣城，即便銷售價(jià)格是最高，大家也還是愿意買單。”鄧野告訴「市界」。

建業(yè)在河南創(chuàng)造了多個(gè)歷史紀(jì)錄：第一個(gè)推出高檔住宅小區(qū);第一個(gè)進(jìn)行地產(chǎn)的品牌化運(yùn)作;第一個(gè)揮師進(jìn)入鄭東新區(qū)。“最多的時(shí)候，全河南每賣8套房子，就有一套是建業(yè)地產(chǎn)造的。”胡葆森在一次演講中還提到。

也正因?yàn)榇耍诤幽鲜?nèi)，建業(yè)成為當(dāng)之無(wú)愧的地產(chǎn)之王。而胡葆森，不僅被人奉為“帶頭大哥”、“中原地產(chǎn)王”，他還被媒體列為“中國(guó)地產(chǎn)三君子”之一，其他兩人分別是王石和萬(wàn)通地產(chǎn)創(chuàng)始人馮侖。馮侖曾說(shuō)，老胡(胡葆森)是我生命中最好的朋友和兄長(zhǎng)之一;易居創(chuàng)始人周忻則夸他是“一位仗義的大哥”。據(jù)說(shuō)，2003年，孫宏斌想做“全國(guó)第一”那會(huì)，只在乎兩個(gè)人的看法：一個(gè)是他想超越的王石，另一個(gè)就是胡葆森。

盡管胡葆森曾說(shuō)，沒(méi)有欠過(guò)政府的稅收，沒(méi)有拖欠過(guò)金融機(jī)構(gòu)的錢。但建業(yè)地產(chǎn)危機(jī)之中，很多河南老鄉(xiāng)還是被卷入其中了。業(yè)主說(shuō)，我們掏空六個(gè)口袋，卻遲遲拿不到房子;供應(yīng)商說(shuō)，我們辛辛苦苦干活，甚至掏腰包墊資，卻遲遲不能結(jié)算;投資人說(shuō)，我們不僅拿不回利息，就連本金也打了水漂.....大家的這些情緒，胡葆森是知情的。

他在公開場(chǎng)合道過(guò)歉，表過(guò)態(tài)。2022年8月15日一次投資人溝通會(huì)上，胡葆森就向全體投資人道歉，隨后一再?gòu)?qiáng)調(diào)說(shuō)，“只要企業(yè)不倒下，今后建業(yè)還是會(huì)堅(jiān)持還債”。2023年10月9日，在俞敏洪直播間，胡葆森又說(shuō)，保交付是建業(yè)集團(tuán)的底線，也是他胡葆森做人的底線。“絕對(duì)不會(huì)出河南，會(huì)堅(jiān)決在這負(fù)責(zé)把該交的房子交了。大家的錢給還了。”

實(shí)際上，為了還債和保交付，胡葆森和建業(yè)集團(tuán)這兩年做了不少事。

缺錢，但要活下去

斷臂求生、甩賣資產(chǎn)、找戰(zhàn)略投資者，無(wú)論如何，建業(yè)得活下去。

“建業(yè)集團(tuán)人員流動(dòng)性大。比如我認(rèn)識(shí)的建業(yè)地產(chǎn)的人幾乎都走了。”鄧野告訴「市界」。離職的，不僅僅包括建業(yè)地產(chǎn)，還包括筑友智造科技等公司。實(shí)際上，建業(yè)集團(tuán)有四家在香港上市的公司，分別是建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)、建業(yè)新生活、筑友智造科技。這四家公司被外界稱之為“上市四兄弟”。

自2021年出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)以來(lái)，建業(yè)集團(tuán)旗下公司時(shí)不時(shí)有裁員的傳聞。2022年11月的那次尤為轟動(dòng)。彼時(shí)，五級(jí)管理架構(gòu)調(diào)整為三級(jí)架構(gòu)后，建業(yè)集團(tuán)裁員涉及到了“上市四兄弟”。盡管建業(yè)集團(tuán)一直沒(méi)有給出具體數(shù)據(jù)，但當(dāng)時(shí)網(wǎng)上流傳的是7000人或8000人。再就是今年10月初，“建業(yè)地產(chǎn)裁員僅剩數(shù)百人”的傳聞了。

在建業(yè)地產(chǎn)員工王思看來(lái)，傳聞里的裁員數(shù)字都夸張了。一些賣完的或者是賣得不好的項(xiàng)目，肯定是有人員優(yōu)化。建業(yè)以前為方便擴(kuò)張發(fā)展，成立了好幾級(jí)公司，比如區(qū)域公司、城市公司等，但現(xiàn)在不對(duì)外拓展，就要扁平化管理，不需要那么多人。“人員優(yōu)化是從一年以前就開始了。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。這也是動(dòng)態(tài)化的，不是說(shuō)現(xiàn)在優(yōu)化完成了，以后就不優(yōu)化了。”

今年以來(lái)，建業(yè)集團(tuán)旗下公司人員優(yōu)化仍在繼續(xù)。「市界」不完全統(tǒng)計(jì)，建業(yè)旗下在裁員的公司包括筑友建筑設(shè)計(jì)院、至尊酒店管理有限公司等。這些公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)往往不及預(yù)期。以筑友建筑設(shè)計(jì)院的母公司筑友智造為例，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是裝配式建筑、智慧園林及智慧裝飾，今年上半年收入5.2億港元，同比減少37.10%，歸母凈虧損9971萬(wàn)港元。除了受房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境影響外，“裝配式建筑成本高，在市場(chǎng)上并不受歡迎，這個(gè)業(yè)務(wù)就不是很好拓展。”一名筑友智造的前員工告訴「市界」。

建業(yè)集團(tuán)也停掉了一些項(xiàng)目，比如J18。J18是一個(gè)綜合體項(xiàng)目，包含博物館、藝術(shù)公園、商業(yè)、酒店等多種產(chǎn)品。它是建業(yè)集團(tuán)規(guī)模最大的項(xiàng)目，也是建業(yè)集團(tuán)這幾年最“費(fèi)錢”的項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目是典型的重資產(chǎn)，號(hào)稱“雙百工程”：投資過(guò)百億，建面近百萬(wàn)方。建業(yè)J18項(xiàng)目原計(jì)劃在今年6月全面開業(yè)運(yùn)營(yíng)，但隨著建業(yè)集團(tuán)基本面的惡化而停工了。“建業(yè)集團(tuán)旗下公司的項(xiàng)目，很多是從母公司獲得的。他們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)，很難擺脫與母公司的相關(guān)性。一榮俱榮，一損俱損。”一名資深地產(chǎn)人士告訴「市界」。

覆巢之下無(wú)完卵。「市界」了解到，留下的員工從去年開始，工資處于緩發(fā)的狀態(tài)。城市與城市之間，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間，工資緩發(fā)情況并不一樣。賣得不好的項(xiàng)目，緩發(fā)的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是兩三個(gè)月，最長(zhǎng)的是六個(gè)月。“不過(guò)，從今年1月份開始，一些項(xiàng)目陸續(xù)補(bǔ)發(fā)工資，大概補(bǔ)到了6月。”王思告訴「市界」。

甩賣資產(chǎn)也是胡葆森的必選項(xiàng)。在建業(yè)集團(tuán)內(nèi)部，他們更愿意稱之為盤活固定資產(chǎn)。在過(guò)去的兩年時(shí)間里，胡葆森不惜斷臂求生，它將“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)、“只有河南·戲劇幻城”的控制權(quán)，轉(zhuǎn)給了當(dāng)?shù)貒?guó)資;將旗下商業(yè)項(xiàng)目的10年運(yùn)營(yíng)權(quán)作價(jià)7億元出售給萬(wàn)達(dá)商管;在2022年6月引入國(guó)資河南鐵建投成為建業(yè)地產(chǎn)的二股東。

“接下來(lái)集團(tuán)肯定還會(huì)繼續(xù)考慮處置資產(chǎn)，但擔(dān)心中間出變數(shù)，所以除非雙方已經(jīng)簽約，或者實(shí)質(zhì)性入股，否則不會(huì)輕易對(duì)外公布。”王思坦言。

以上種種動(dòng)作背后，皆指向一個(gè)事實(shí)：缺錢的建業(yè)地產(chǎn)，想活下去。財(cái)報(bào)披露，截至今年6月底，建業(yè)地產(chǎn)的總負(fù)債為1286.94億元，雖然這項(xiàng)數(shù)據(jù)比2022年底減少了5.1%，但總現(xiàn)金(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物以及受限制銀行存款)減少的速度更快，余額為37.79億元，比2022年底減少13.2%。無(wú)論如何，建業(yè)地產(chǎn)努力自救的“模樣”，嚇跑了不少求職者。河南洛陽(yáng)的李瑤就是其中一個(gè)。

她是在今年9月份，到建業(yè)地產(chǎn)某區(qū)域公司應(yīng)聘的。剛面試時(shí)，李瑤就被招聘人員告知“有兩個(gè)月沒(méi)發(fā)工資了”。想著能在建業(yè)地產(chǎn)這樣的大公司積累一些經(jīng)驗(yàn)，自稱“頭鐵”的李瑤便不管不顧地入職了。然而，僅上了一天班后，李瑤便落荒而逃了。她發(fā)現(xiàn)，因?yàn)锳4紙緊缺，前幾個(gè)月的賬都沒(méi)裝訂好。并且，財(cái)務(wù)室有十來(lái)個(gè)人，每個(gè)人的活都不一樣。“我不敢想象，等第二天交接的小姐姐走了，我該怎么辦?其他人對(duì)我接手的工作，也不是很了解的樣子。”李瑤向「市界」回憶道。

建業(yè)地產(chǎn)何以走到今天這一步?

“有些項(xiàng)目是不賺錢的”

胡葆森和建業(yè)地產(chǎn)走到今天這一步的原因，外界將其歸結(jié)于大環(huán)境、高周轉(zhuǎn)等。建業(yè)方面給「市界」的回復(fù)函中，將其歸結(jié)于汛情、疫情疊加行業(yè)周期性調(diào)整。不過(guò)，在接近建業(yè)集團(tuán)的朱勝看來(lái)，這還跟過(guò)多的重資產(chǎn)布局不無(wú)關(guān)系，“很多項(xiàng)目沉淀了太多的資金，投資回報(bào)不是一兩年的事。”比如文旅項(xiàng)目“只有河南·戲劇幻城”，“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)，一個(gè)投資60億元，一個(gè)45億元。胡葆森為何如此青睞重資產(chǎn)項(xiàng)目?一切得從胡葆森其人說(shuō)起。

放眼地產(chǎn)圈，論資歷，少有人比得上胡葆森。胡葆森畢業(yè)于鄭州大學(xué)外文系，最早在河南省外貿(mào)廳工作。1982年，他被河南省外貿(mào)廳派駐香港工作。9年后，胡葆森辭職下海創(chuàng)辦了建業(yè)地產(chǎn)，通過(guò)炒樓花賺得第一桶金，并借由金水花園項(xiàng)目打開建業(yè)地產(chǎn)知名度，最終一步步成為河南地產(chǎn)王。

在接近胡葆森的朱勝看來(lái)，如果你跟他年齡相近一些，會(huì)覺(jué)得他就是個(gè)鄰家大哥，如果你是20多歲的年輕人，會(huì)覺(jué)得他是一個(gè)可以信賴的長(zhǎng)者。在多名鄭州地產(chǎn)人士看來(lái)，胡葆森身上“有他那一代人的情懷，帶有明顯的時(shí)代痕跡，他有自己的邏輯。”因?yàn)樾r(shí)候在濮陽(yáng)，幾乎每天都能看到討飯的人，胡葆森并不畏懼苦難。“沒(méi)有苦難，人性的光芒就會(huì)失色。沒(méi)有苦難，就理解不了糧食的價(jià)值，沒(méi)有糧食，就不知道河南對(duì)中華民族繁衍作出的貢獻(xiàn)。”胡葆森曾說(shuō)。

在鄧野們看來(lái)，胡葆森所思所想，“不是從某個(gè)局面利益出發(fā)來(lái)做決策的，他有自己的理想和情懷，希望為河南干點(diǎn)實(shí)事。”

“有朝一日，我們要讓中原文化小鎮(zhèn)，包括中原的美食、建筑、戲曲、雜技、武術(shù)等等能夠代表中原文化的元素，走向全國(guó)，走向世界。”這是胡葆森親口說(shuō)下的誓言。胡葆森之于建業(yè)，就像王石之于萬(wàn)科，宋衛(wèi)平之于綠城，馮侖之于萬(wàn)通。胡葆森將他的烙印，打在了建業(yè)身上。

2012年，想為河南干點(diǎn)實(shí)事的胡葆森，帶領(lǐng)建業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入文旅行業(yè)。文旅項(xiàng)目對(duì)于打造河南名片，提升省域形象大有裨益。對(duì)于做文旅項(xiàng)目，他是認(rèn)真的。他曾撰文寫到，《只有河南.戲劇幻城》有四“最”三“心”：最大、最長(zhǎng)、最多、最新，無(wú)關(guān)商業(yè)、名利，只關(guān)乎建業(yè)做文化作品的真心、信心和耐心。然而，光有四“最”三“心遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

眾所周知，文旅項(xiàng)目的資金投入巨大，開發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)5-7年，如果融資成本以7.5%來(lái)算，這筆利息也很高，企業(yè)的資金壓力可想而知。建業(yè)集團(tuán)旗下開發(fā)了濮陽(yáng)大集古鎮(zhèn)(雜技小鎮(zhèn))、建業(yè)神垕天地(鈞瓷小鎮(zhèn))、建業(yè)東京夢(mèng)華、鄭州櫻桃溝足球小鎮(zhèn)等多個(gè)文旅項(xiàng)目。

從目前來(lái)看，“只有河南.戲劇幻城”和“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)反響不錯(cuò)。其中，2021年，“只有河南.戲劇幻城”全年僅營(yíng)業(yè)140天，但憑借項(xiàng)目的號(hào)召力，共完成接待游客超50萬(wàn)人次，觀劇人次突破300萬(wàn)。今年上半年，“只有河南.戲劇幻城”接待觀劇人數(shù)突破了500萬(wàn)，同比增長(zhǎng)300%。而“建業(yè)·華誼兄弟”電影小鎮(zhèn)，在今年雙節(jié)期間，游客接待量創(chuàng)下歷史新高，日均接待游客達(dá)4萬(wàn)人次。其他的文旅項(xiàng)目，業(yè)績(jī)表現(xiàn)和口碑，并不及上述兩個(gè)。

建業(yè)集團(tuán)還有其他重資產(chǎn)項(xiàng)目，比如運(yùn)營(yíng)綜合體J18。這個(gè)項(xiàng)目由于拿錯(cuò)地，定位過(guò)于高端，導(dǎo)致建業(yè)集團(tuán)投資的130億元浮虧了不少。再比如，胡葆森還持有十多家酒店。這里面也沉淀了不少資金。建業(yè)集團(tuán)旗下的商業(yè)項(xiàng)目，主要有鄭州建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、洛陽(yáng)建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、南陽(yáng)建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、駐馬店建業(yè)凱旋廣場(chǎng)等8個(gè)。2022年，為了減負(fù)，建業(yè)集團(tuán)將這些商業(yè)項(xiàng)目，交給了萬(wàn)達(dá)商管運(yùn)營(yíng)。

在朱勝看來(lái)，企業(yè)肯定要考慮回報(bào)率和周期的問(wèn)題。酒店、文旅、商業(yè)項(xiàng)目投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)。更需要花心思運(yùn)營(yíng)，以酒店為例，它一二十年，就得翻新一次。”朱勝告訴「市界」，在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，企業(yè)還能抗得下去，但一旦遇到不可抗力的因素，這些重資產(chǎn)就會(huì)變成企業(yè)的拖累。

除了重資產(chǎn)，建業(yè)也在搞多元化業(yè)務(wù)，建業(yè)集團(tuán)旗下尚有綠色農(nóng)業(yè)板塊。盡管綠色農(nóng)業(yè)這個(gè)賽道屬于新興熱門行業(yè)，成長(zhǎng)性較高且具有投資意義。但從目前來(lái)看，建業(yè)集團(tuán)的綠色農(nóng)業(yè)板塊，并沒(méi)有對(duì)公司產(chǎn)生多大利好效應(yīng)。歸根結(jié)底，“在多樣化健康發(fā)展的路途上，建業(yè)各種資源之間的協(xié)調(diào)功能和規(guī)模經(jīng)營(yíng)功能，得不到合理且充分地發(fā)揮，消耗了大量企業(yè)資源，不僅沒(méi)有帶來(lái)新鮮血液，還進(jìn)一步拖累了建業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性，使其陷入債務(wù)泥淖。”前述資深地產(chǎn)人士告訴「市界」。

按照計(jì)劃，建業(yè)集團(tuán)本打算在洛陽(yáng)打造牡丹小鎮(zhèn)，蘭考打造音樂(lè)小鎮(zhèn)，濟(jì)源打造籃球小鎮(zhèn)。但是這些小鎮(zhèn)，隨著建業(yè)地產(chǎn)的出險(xiǎn)，似乎也停留在了規(guī)劃階段。

“沒(méi)有完全脫離危險(xiǎn)期”

這兩年來(lái)，對(duì)內(nèi)大刀闊斧改革，對(duì)外變賣資產(chǎn)，尤其是2022年7月引入國(guó)資紓困之后，建業(yè)地產(chǎn)的債務(wù)償還能力，得到了一定程度的保障。至此，胡葆森和建業(yè)地產(chǎn)算是松了一口氣。

一眾出險(xiǎn)房企苦尋白衣騎士無(wú)果，建業(yè)地產(chǎn)卻成功引入國(guó)資委入駐。多名接近建業(yè)集團(tuán)的人士告訴市界，這其中主要有三個(gè)原因。首當(dāng)其沖的，是建業(yè)集團(tuán)對(duì)河南的貢獻(xiàn)。他們的話大同小異：對(duì)河南，胡葆森基本是有求必應(yīng)，幫助解決了很多實(shí)際困難。建業(yè)遭遇困難，政府出手相救，也是順理成章。朱勝還認(rèn)為，胡葆森的個(gè)人努力，也在一定程度上幫助了建業(yè)地產(chǎn)。

建業(yè)地產(chǎn)出險(xiǎn)后，快70歲的胡葆森，忙得腳不沾地，“去拜訪機(jī)構(gòu)和領(lǐng)導(dǎo)，去項(xiàng)目上看一下。”王思告訴「市界」。用市場(chǎng)的眼光來(lái)看，更為重要的一點(diǎn)是，“無(wú)論是變賣資產(chǎn)也好，引入戰(zhàn)投也罷，如果這個(gè)被收購(gòu)的項(xiàng)目沒(méi)有價(jià)值，資本是不會(huì)介入的，尤其是國(guó)資。這其中會(huì)涉及到國(guó)有資產(chǎn)流失方面的審計(jì)。”接近建業(yè)集團(tuán)的楊陽(yáng)告訴「市界」。

他繼續(xù)解釋道，老胡(胡葆森)有前瞻眼光，選的項(xiàng)目生命力都不錯(cuò)，只是市場(chǎng)發(fā)生了變化。回歸到正常的行情，這些項(xiàng)目都可以持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆也曾說(shuō)過(guò)，央企主要看鄭州或者洛陽(yáng)的項(xiàng)目，其他地市和縣城項(xiàng)目不在考慮之列。“談判雙方都將基于自身需求來(lái)進(jìn)行抉擇。”

從目前來(lái)看，胡葆森和建業(yè)地產(chǎn)是清醒的。「市界」了解到，建業(yè)地產(chǎn)很多高管現(xiàn)在主要的任務(wù)就是對(duì)接好政府資源，將資金的問(wèn)題和資源整合的問(wèn)題，按照胡葆森的要求做到位。全公司都想方設(shè)法把保交樓做到位。然而，這些事情要完成，尚需一些時(shí)日，且有一定的難度。“很多人舉著牌子，讓我們還錢，我們不是不還，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)錢還。”一名建業(yè)地產(chǎn)高管無(wú)奈地說(shuō)道。

好在，建業(yè)集團(tuán)的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，目前運(yùn)行得比重資產(chǎn)業(yè)務(wù)要好不少。建業(yè)集團(tuán)將輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)放在了中原建業(yè)上。中原建業(yè)有商業(yè)代建、資本代建、政府代建、專項(xiàng)管理咨詢4種運(yùn)營(yíng)模式，重中之重的是商業(yè)代建。所謂商業(yè)代建，即與項(xiàng)目擁有人訂立代建協(xié)議，委托方負(fù)責(zé)土地收購(gòu)成本以及項(xiàng)目開發(fā)和建造所需資金。中原建業(yè)提供代建服務(wù)，并允許項(xiàng)目擁有人使用“建業(yè)”品牌銷售，從而收取基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)和溢價(jià)管理服務(wù)費(fèi)。相比重資產(chǎn)端口，輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)很明顯：盤子小、利潤(rùn)高、無(wú)負(fù)債。

中原建業(yè)的表現(xiàn)還不錯(cuò)。建業(yè)方面給「市界」的回復(fù)函中稱，今年上半年，中原建業(yè)整體完成簽約面積524萬(wàn)㎡，同比2022年增長(zhǎng)369%。中原建業(yè)代合作方銷售的合同銷售額約為131億元人民幣，同比增長(zhǎng)18.9%，銷售建筑面積約207.1萬(wàn)平方米。今年前9個(gè)月，中原建業(yè)擁有43個(gè)新簽合約項(xiàng)目，新增合約建筑面積553.04萬(wàn)平方米，較2022年同期增加187.2%。這并不意味著胡葆森就可以大松一口氣。

對(duì)建業(yè)集團(tuán)而言，輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)還沒(méi)有到大量輸血重資產(chǎn)板塊的地步。并且，隨著國(guó)資的入股，胡葆森有可能失去對(duì)建業(yè)地產(chǎn)的控制權(quán)。這有例在先：華南城成功引入深圳國(guó)資后，公司創(chuàng)始人鄭松失去了控制權(quán)。對(duì)此，建業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人士在接受《證券日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)稱，“可換股債款持有人有兩年并可再延期一年的是否轉(zhuǎn)換選擇權(quán)，具體情況視后期市場(chǎng)交易狀況而定。”

在外界看來(lái)，建業(yè)地產(chǎn)作為建業(yè)集團(tuán)最重要的上市公司，并沒(méi)有完全脫離危險(xiǎn)期。盡管河南多城市陸續(xù)出臺(tái)新政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，建業(yè)地產(chǎn)的銷售跑贏了同行(1-8月銷售在河南省房地產(chǎn)企業(yè)中排名第一)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大壓力。根據(jù)第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布，2023年前三季度重點(diǎn)100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬(wàn)平方米，同比下降2%，為2016年以來(lái)同期最低水平。這也就意味著，建業(yè)地產(chǎn)仍面臨不小的挑戰(zhàn)。

“還得要看房企有多少美元債了。”朱勝告訴「市界」，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，人民幣匯率貶值，房企需要償還的債務(wù)變多了。加息之后，想要借新債還舊債的成本也變高了。刨開今年6月23日以前已還的美元債，建業(yè)地產(chǎn)還有9只存續(xù)美元債，債券余額共計(jì)18.72億美元(約合134.4億人民幣)，票面利率均高于7%，債券到期日從2023年8月至2025年11月不等。眼下，最為迫切的，是2023年8月、11月，分別到期的4億美元，以及2億美元債。

據(jù)騰訊新聞報(bào)道，2012年20周年司慶時(shí)，建業(yè)集團(tuán)曾包下整個(gè)鄭州國(guó)際會(huì)展中心，高調(diào)慶祝并舉辦了一系列紀(jì)念活動(dòng)。2018年的一場(chǎng)私下飯局中，胡葆森曾計(jì)劃，等到2022年公司成立30周年，要好好辦一場(chǎng)。那會(huì)兒年輕的職業(yè)經(jīng)理人也都起來(lái)了，自己就少干點(diǎn)。但30周年司慶時(shí)，建業(yè)集團(tuán)外部只是配合營(yíng)銷，做了些感恩回饋策劃，內(nèi)部只在食堂切了蛋糕，功勛員工表彰之類的小范圍活動(dòng)。

狂歡歸于沉寂中，胡葆森短時(shí)間內(nèi)沒(méi)法退休了。