作為全球房?jī)r(jià)最貴的城市，香港樓市也開(kāi)始支撐不住，迅速擠去泡沫。暴跌之后，香港房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到了7年前。

在香港樓市搖搖欲墜之際，港府近日也推出一系列救市組合拳，包括印花稅減半、按揭貸款保證期從30年延長(zhǎng)至50年等等，希望能夠止住下滑的勢(shì)頭。香港樓市何去何從?對(duì)于內(nèi)地樓市的走勢(shì)，也具有很強(qiáng)的參考價(jià)值。

過(guò)去很多年，香港樓市持續(xù)上漲，成為全球房?jī)r(jià)最貴的城市，如果折合成人民幣，香港住宅均價(jià)大概為15萬(wàn)元/平方米，高居全球第一。在房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)性排行榜上，香港也是連續(xù)多年高居第一，成為全球最難負(fù)擔(dān)的城市。

不過(guò)，在連續(xù)多年暴漲之后，香港房?jī)r(jià)在2022年開(kāi)始暴跌。按照香港的官方數(shù)據(jù)，香港的私人住宅價(jià)格在2022年大跌了15.6%，成交量也是大跌4成。今年年初，受到香港和內(nèi)地全面恢復(fù)通關(guān)等刺激，香港樓市一度小幅反彈，但是好景不長(zhǎng)，二季度以來(lái)再度加速下跌。

在香港樓市風(fēng)雨飄搖之際，李嘉誠(chéng)在香港樓市投下一顆深水炸彈。今年8月份，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)公布旗下新盤的售價(jià)，比周邊的二手房便宜了3成，將房?jī)r(jià)一夜之間拉回到7年前。

作為香港樓市最敏感的開(kāi)發(fā)商，李嘉誠(chéng)大幅降價(jià)清盤的行為，更是加劇了香港樓市崩盤的恐懼感，也進(jìn)一步加速了香港房?jī)r(jià)的下跌。今年9月份，香港二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌近2%，創(chuàng)下7年來(lái)的新低，10月份的房?jī)r(jià)再度環(huán)比下跌2.4%。曾經(jīng)堅(jiān)不可摧的香港房?jī)r(jià)，已經(jīng)悄然回到了7年前。

香港房?jī)r(jià)快速下跌的原因，首先是因?yàn)檫^(guò)去多年來(lái)上漲太多。按照香港的官方數(shù)據(jù)，2010年到2021年，香港樓價(jià)指數(shù)從163點(diǎn)上漲到398點(diǎn)，累計(jì)漲幅高達(dá)1.44倍。無(wú)論是以絕對(duì)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)收入比，香港的房?jī)r(jià)在全球都高居首位。

在連漲10多年之后，香港樓市已經(jīng)積累了較大的泡沫，而美聯(lián)儲(chǔ)在2022年進(jìn)入強(qiáng)勢(shì)加息周期，成為戳穿香港樓市泡沫的導(dǎo)火索。美聯(lián)儲(chǔ)加息引發(fā)其他國(guó)家和地區(qū)的房?jī)r(jià)大跌，在歷史上已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。

因?yàn)楦墼獙?shí)行緊盯美元的聯(lián)系匯率制，目標(biāo)是將港元匯率維持穩(wěn)定在7.75至7.85港元兌1美元的區(qū)間內(nèi)。所以，當(dāng)美元進(jìn)入加息周期后，港元也被迫跟隨加息。2022年，香港利率從0.5%大幅上調(diào)到4.75%，大幅增加了購(gòu)房成本，由此給購(gòu)房者帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。

香港房貸利率大漲，最直接的沖擊就是購(gòu)房者的月供負(fù)擔(dān)快速加重，而隨著房?jī)r(jià)下跌，很多用高杠桿買進(jìn)的房產(chǎn)很快就成為負(fù)資產(chǎn)，也就是住房的最新市值比銀行貸款還低。香港金管局的數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，香港樓市的負(fù)資產(chǎn)超過(guò)1.2萬(wàn)宗，比2008年金融危機(jī)時(shí)期還高。

當(dāng)住房成為負(fù)資產(chǎn)后，很多房主就只能選擇斷供放棄住房，因?yàn)槊總€(gè)月償還高額月供來(lái)供一套負(fù)資產(chǎn)的住房并不劃算。還有更多的房主為了避免淪為負(fù)資產(chǎn)，趕在房?jī)r(jià)下跌到紅線之前提前賣出，由此導(dǎo)致香港樓市的賣盤越來(lái)越多，進(jìn)一步加大了樓市下跌的壓力。

而對(duì)那些計(jì)劃買房的民眾，香港房貸利率大幅上升之后，貸款成本提升，也導(dǎo)致購(gòu)房能力下降，香港樓市的買方力量也是大幅減弱。

所以，香港跟隨美國(guó)大幅加息之后，對(duì)于香港樓市的供需雙方都帶來(lái)了極大殺傷力，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)在2022年大跌近16%，到了今年也是頹勢(shì)不減，快速跌回到7年前。

香港樓市當(dāng)前的困境，很容易讓人想起1997年。當(dāng)年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)之后，香港房?jī)r(jià)暴跌，從1997年到2003年，累計(jì)跌幅接近70%，將近20萬(wàn)人淪為負(fù)資產(chǎn)。那么，這一次香港樓市會(huì)重蹈1997年的悲劇嗎?

對(duì)香港樓市而言，壓力還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。美國(guó)最近公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，今年三季度的GPD大幅增長(zhǎng)了4.9%，這顯示出美聯(lián)儲(chǔ)年內(nèi)仍有加息的空間，最終退出加息周期的時(shí)間表會(huì)大大慢于市場(chǎng)周期。

對(duì)于實(shí)施聯(lián)系匯率制的香港而言，如果長(zhǎng)期維持在高利率，甚至利率繼續(xù)走高，無(wú)論對(duì)于樓市，還是宏觀經(jīng)濟(jì)，都意味著巨大的壓力。

正是為了避免當(dāng)年金融危機(jī)期間的暴跌，香港政府開(kāi)始出手拯救樓市，在港府行政長(zhǎng)官李家超最近發(fā)布的施政報(bào)告中，提出了多項(xiàng)救市措施，包括將買家印花稅減半，房貸從30年延長(zhǎng)到50年等等。但即便如此，很多專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)于香港樓市的未來(lái)依然悲觀。

香港樓市這一輪大跌，也給內(nèi)地樓市再度敲響了警鐘。一直以來(lái)，香港是內(nèi)地樓市的重要參照對(duì)象，即使目前內(nèi)地樓市身處寒冬，很多人對(duì)房?jī)r(jià)還是抱有幻想，很大程度上，內(nèi)地樂(lè)觀派人士的房?jī)r(jià)信仰來(lái)自香港樓市。

香港樓市在經(jīng)歷了1997年大跌之后，最終還是大漲回來(lái)了。所以，很多人認(rèn)為內(nèi)地樓市，尤其是一線城市的房?jī)r(jià)可以長(zhǎng)期持有，即使短期出現(xiàn)下跌，長(zhǎng)期還是會(huì)漲回來(lái)。

這種觀點(diǎn)的危險(xiǎn)之處在于，一方面，忽略了香港房?jī)r(jià)當(dāng)年暴跌的慘烈程度，在1997年到2003年，香港房?jī)r(jià)暴跌7成，幾十萬(wàn)人淪為負(fù)資產(chǎn)之后，住房只能被迫拍賣，在長(zhǎng)達(dá)6年的房?jī)r(jià)下跌周期里，很多人都無(wú)法堅(jiān)守到后來(lái)的房?jī)r(jià)反彈。

如果從更長(zhǎng)的時(shí)間線來(lái)看，雖然香港房?jī)r(jià)在暴跌7成后還能大幅反彈，但是，在經(jīng)歷了10幾年的大漲之后，香港樓市還是再度迎來(lái)了暴跌，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了7年前。香港樓市的神話如果破滅，最終也會(huì)打破內(nèi)地樓市的最后一絲房?jī)r(jià)信仰。