在經(jīng)歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場在“銀四”出現(xiàn)大幅回落。公開數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環(huán)比下降26.71%;北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套，環(huán)比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套，環(huán)比下降32.7%;南京二手房成交11318套，環(huán)比下跌13%;合肥二手房成交量2127套，環(huán)比暴跌40%。

價格方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米，環(huán)比下降0.15%，較上月擴大0.05個百分點;同比下降0.4%，較上月擴大0.13個百分點。

“一季度，前期積壓需求集中釋放疊加部分入學購房需求釋放，熱點城市二手房市場成交快速上升，成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續(xù)走高影響，二手房價格承壓，多數(shù)城市價格環(huán)比下跌。”

5月10日，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，二手房市場的城市分化較為明顯，4個一線城市二手房價格環(huán)比均上漲，表現(xiàn)相對穩(wěn)健;二線城市和三四線代表城市的二手房價格環(huán)比分別下跌0.18%和0.22%，價格表現(xiàn)走弱。”

陳文靜指出，伴隨著前期積壓需求的快速釋放后，4月份購房者入市動能不足，各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看，4月二手房成交量的回落，一方面受季節(jié)性因素影響，另一方面也是積壓需求帶動的高基數(shù)下的正常回落。

與此同時，購房者的熱情在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上同樣直觀。58安居客統(tǒng)計顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度出現(xiàn)較大幅度的回落，看房需求熱度指數(shù)為0.65，環(huán)比上月下跌了16.7%。

“在持續(xù)保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下，二手房市場相對就冷清了不少。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，二手房市場景氣度指數(shù)在4月出現(xiàn)明顯拐頭向下走勢，并且已跌至偏冷和冰封的臨界值，主要也是需求不足導致。”

判斷樓市趨勢，不能只看“環(huán)比”

4月份二手房成交量正常嗎?

“業(yè)內(nèi)普遍認為，單月交易量1.5萬套是一條基準線，低于這條線，市場是偏‘冷’的。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，經(jīng)比對可發(fā)現(xiàn)，4月份的交易量其實處于正常范圍。

記者發(fā)現(xiàn)，不少自媒體號是根據(jù)環(huán)比數(shù)據(jù)得出“重挫”“暴跌”等結(jié)論，但卻忽略了，上海3月份的樓市是比較活躍的，交易量達到2.4萬套，創(chuàng)下19個月以來的最高值。如果拿3月作為基數(shù)來比較，自然顯得落差較大。

“我在中介行業(yè)做了11年，樓市出現(xiàn)短期波動是正常的。”上海中原地產(chǎn)世紀花園分行高級店董潘雪蓮認為，4月份二手房交易降溫，屬于市場的理性回調(diào)。

在上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾看來，回落原因有二。一是，今年年初積累的購買力已經(jīng)得到充分釋放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小長假，如果剔除節(jié)日因素，鏈家在全上海的帶看量還是平穩(wěn)的。

“受大環(huán)境影響，市場預(yù)期沒有顯著回升，購房者做選擇比較理性。”上海中原地產(chǎn)門店負責人李曉乾說。其門店在4月份共完成4單二手房交易，均屬于有自住需求的置換型交易。“其中有兩單是‘以小換大’，業(yè)主本來就住在花木路附近，但是家里人口變多，就決定在附近換一套更加寬敞的房子。還有兩單是孩子有學位落戶需求，家長把房子換到了花木路附近。”他說。

二手房市場將平穩(wěn)發(fā)展

麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了2月、3月的成交快速上漲之后，4月北京二手房市場回歸理性。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至4月26日，北京地區(qū)4月二手房成交12101套，同比上漲1.1%，環(huán)比下降26.2%。預(yù)計4月二手房成交量在1.4萬套左右，和去年同期基本持平。

業(yè)內(nèi)人士表示，和3月相比，北京二手房成交量下滑近三成，一是因為“小陽春”過后，需求正常回落;二是今年“小陽春”前期積壓購房需求較多，成交量創(chuàng)下近年新高，使得4月成交量回調(diào)比較明顯。

價格方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月北京二手房掛牌均價維持平穩(wěn)，整體來看業(yè)主對市場的預(yù)期比較穩(wěn)定。不過，4月二手房議價空間和3月相比擴大0.23個百分點，對于一些著急成交的業(yè)主來說，在4月愿意用更多的價格讓步來換取成交。

4月二手房掛牌房源量繼續(xù)增加。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月北京二手房掛牌量環(huán)比增長4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因為成交放緩，導致在售房源總量增速依然維持高位。

政策方面，雖然北京3月底啟動了存量住房交易“帶押過戶”，進入4月又透露將由房山試點“一區(qū)一策”調(diào)控政策，但從實際效果來看，這些政策暫時對買賣雙方?jīng)]有明顯影響。進入4月以后，購房者心態(tài)更加平穩(wěn)，隨著掛牌量的持續(xù)增加，業(yè)主需要合理定價才能加快成交。整體來看，在政策維持穩(wěn)定的前提下，預(yù)計5月北京二手房市場將維持平穩(wěn)發(fā)展。