高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”;多地房貸利率下調(diào)、公積金政策優(yōu)化、放寬限購……一系列因素推動(dòng)下，近期房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度走高。在需求端發(fā)力的同時(shí)，多地住建部門還加強(qiáng)供給端的保障力度。新京報(bào)記者注意到，河南、安徽、山東等地日前召開會議提出，試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。

防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)

在今年1月召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹提出，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

由此可見，防風(fēng)險(xiǎn)是推動(dòng)現(xiàn)房銷售、加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管的出發(fā)點(diǎn)。

1月31日，山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。今年各市要進(jìn)一步加大“保交樓、穩(wěn)民生”工作力度，管好用好國家專項(xiàng)借款，協(xié)調(diào)商業(yè)銀行落實(shí)配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設(shè)進(jìn)展，確保逾期房屋按計(jì)劃節(jié)點(diǎn)如期交付。

2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

河南則提出，以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。2月7日召開的河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，在保交樓、化風(fēng)險(xiǎn)方面，圍繞第一批專項(xiàng)借款項(xiàng)目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目標(biāo)，發(fā)揮“一樓一策一專班一銀行”機(jī)制作用，確保按時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成目標(biāo)任務(wù)。

2021年以來，以鄭州為代表的商品房“爛尾”情況日益凸顯。尤其是鄭州接連遭遇災(zāi)情、疫情和“停工潮”沖擊，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)帶來極大沖擊。

2022年7月28日，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。2022年9月6日，鄭州印發(fā)文件提出，大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工。河南省住建廳廳長王藝介紹，河南強(qiáng)力推進(jìn)問題樓盤處置化解和保交樓，爭取國家兩批專項(xiàng)借款453億元，居全國第一，推動(dòng)落實(shí)金融機(jī)構(gòu)配套融資，全省不動(dòng)產(chǎn)辦證類和配套設(shè)施不完善類項(xiàng)目如期動(dòng)態(tài)清零，專項(xiàng)借款和省重點(diǎn)監(jiān)測項(xiàng)目復(fù)工80%以上、交付10萬多套，有力發(fā)揮了穩(wěn)預(yù)期、保民生、促穩(wěn)定的作用。

一位房地產(chǎn)專家向新京報(bào)記者表示，推動(dòng)現(xiàn)房銷售與保交樓工作密切相關(guān)。“買任何東西都不能預(yù)售，房子反而能預(yù)售，而且房子一般是老百姓金額最大的資產(chǎn)。這就容易造成資金抽逃、濫用，導(dǎo)致很多質(zhì)量問題、合同糾紛等，尤其‘爛尾’是最嚴(yán)重的事。”

上述專家提出，設(shè)立預(yù)售制度是為了解決房地產(chǎn)商業(yè)化之初企業(yè)資金短缺的問題。目前來看，預(yù)售制度已經(jīng)完成了歷史使命。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場銷售不太順暢，趁此推行現(xiàn)房銷售，我覺得時(shí)機(jī)已經(jīng)到了，但是肯定不能一步到位。所以政府部門還是通過倡導(dǎo)、鼓勵(lì)來推進(jìn)，誰能夠率先做現(xiàn)房銷售，誰就能夠把握市場先機(jī)。”但他也表示，從目前的市場來看，現(xiàn)房銷售可能助推房地產(chǎn)行業(yè)形成強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的局面。

現(xiàn)房銷售嘗試可溯至2014年，如今再提有何不同?

除山東、安徽、河南三省明確提出推行現(xiàn)房銷售外，數(shù)年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍賣時(shí)增加了現(xiàn)房銷售的要求。

記者注意到，早在2014年，上海市黃浦區(qū)五里橋街道一拍賣地塊的出讓預(yù)合同中就提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷售”。

2016年6月，深圳也推出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后才能對外銷售。

2016年8月，南京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見》，提出當(dāng)網(wǎng)上競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

海南則于2020年3月印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，正式推行商品住房預(yù)售制度改革，提出自文件印發(fā)之日起，在新出讓土地上建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。海南成為全國首個(gè)出臺省級現(xiàn)房銷售政策的省份。

時(shí)任海南省住建廳廳長霍巨燃在新聞發(fā)布會上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，海南提出改革商品住房預(yù)售制度。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受媒體采訪時(shí)指出，此前提現(xiàn)房銷售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷售的目的是通過現(xiàn)房的模式來限制一些企業(yè)非理性的拿地動(dòng)作，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系。隨著市場降溫，各地優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷售政策。而現(xiàn)在提現(xiàn)房銷售則是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購房者權(quán)益的角度出發(fā)，提出現(xiàn)房銷售模式。

期房銷售仍是當(dāng)今主流，怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

接受新京報(bào)記者采訪的房地產(chǎn)專家同時(shí)表示，現(xiàn)房銷售政策不能“一刀切”，期房銷售在今后一段時(shí)間仍將是商品房銷售的主要方式。

在現(xiàn)房銷售試點(diǎn)值得關(guān)注之外，多地著重強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。山東強(qiáng)調(diào)，構(gòu)建防風(fēng)險(xiǎn)長效機(jī)制，嚴(yán)厲查處購房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶、違規(guī)提取、抽逃資金等行為，保障開發(fā)項(xiàng)目順利竣工交付，從源頭上杜絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

廣東提出，優(yōu)化企業(yè)資質(zhì)、商品房預(yù)售等審批流程，壓減聯(lián)合審批時(shí)限。持續(xù)推動(dòng)面向更大范圍進(jìn)行承諾制、容缺辦理行政審批。打破隱性壁壘、鼓勵(lì)支持民營經(jīng)濟(jì)和民營企業(yè)發(fā)展壯大。優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，支持商業(yè)銀行出具保函置換商品房預(yù)售資金。

濟(jì)南、昆明、合肥等地則在近期修改了商品房預(yù)售資金管理辦法。以昆明為例，預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，按照項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收備案、房屋所有權(quán)首次登記等節(jié)點(diǎn)釋放可使用的資金額度。上述資金只能用于支付項(xiàng)目竣工交付所需的建設(shè)工程款、建筑材料設(shè)備款等款項(xiàng)，不得用于支付任何借(貸)款本息、土地款、營銷費(fèi)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項(xiàng)。

昆明還要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場顯著位置設(shè)立公示牌，公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶、監(jiān)督舉報(bào)電話等信息，在《商品房買賣合同》中載明監(jiān)管賬戶，并通過附件方式載明商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容。

對此，上述專家提出，預(yù)售監(jiān)管制度經(jīng)過多年發(fā)展整體已經(jīng)比較完善，規(guī)避預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于有關(guān)機(jī)構(gòu)如何執(zhí)行。而從根本上來說，還是要解決房地產(chǎn)企業(yè)融資能力受限的問題。

中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成在接受媒體采訪時(shí)指出，從2021年5月房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)明顯暴露后，調(diào)控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一階段，房企努力自救;第二階段，中央提出壓實(shí)地方政府“保交樓、穩(wěn)民生”的責(zé)任;第三階段，金融支持有助于房地產(chǎn)市場“軟著陸”。監(jiān)管層圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展出臺了多項(xiàng)支持供求雙方的金融政策，供給端主要是緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資難題，而需求端全方位促進(jìn)居住消費(fèi)良性循環(huán)的政策邏輯鏈也逐漸清晰，相信在各方共同努力下，市場預(yù)期有望改善。