碧桂園瞄準的買房對象，不少都是像曹海歆這樣，是各個三四線城市里的新中產們，他們有著不穩定的風險承受能力——對于許多掏空“六個荷包”，為剛需買下期房、盼著入住的人來說，無論是延期交付，抑或是更壞的結果，都是“不能承受之重”。

這一切，正如碧桂園自己所描述的那樣，這家創立31年、曾多次進入《財富》世界500強排名的企業，如今正面臨“成立以來最大的困難”。

焦慮與躺平

李雪從沒想過，“房企危機”這件事，會與自己息息相關。

今年五月，李雪哥哥與相戀多年的女友順利完婚。婚前，哥嫂一起精挑細選了兩人的“小窩”，對比了性價比、升值空間、戶型、裝修風格和小區環境等諸多因素，最終選擇了位于老家沈陽渾南區三環左右的一處地段較好的碧桂園樓盤。

李雪回憶，在哥哥的選擇里，開發商是從未被比較過的一項。他對房地產開發商知之甚少，唯一能回憶起的重大新聞是恒大爆雷，而碧桂園在他看來是一家大房企，房子又是精裝交付，這對于雙北漂打工家庭來說，是很大的優點。

8月11日的早上，李雪看見哥哥有些焦慮，他在出租屋里一邊沉默地走動，一邊快速地刷著手機，臨出門時，他說：“我和你嫂子買的房子好像要爛尾了。”

正如碧桂園自己所描述的那樣，這家創立31年、曾多次進入《財富》世界500強排名的企業，如今正面臨“成立以來最大的困難”。據報道，碧桂園兩只原本應于8月7日支付的境外美元債票息，未能按期支付，兩只債券合計1.62億元。難以想象，碧桂園2022年的營收達到4303億元，而如今，需要支付1億多元竟成為了難題。

消息一出，市場震動，“疑似爆雷”的陰影在碧桂園頭頂揮之不去。在邯鄲一家房地產中介工作的彭凜，為了結婚買下碧桂園的期房，預計明年九月交房。當身邊人用“爆雷”的口吻談起此事，他激動而堅決地否認：“沒有爆雷!哪里有爆雷?”

同彭凜一樣，對于絕大多數等待碧桂園期房建成的業主來說，“碧桂園爆雷”是萬萬不敢設想的。每日人物通過社交媒體聯系了上百位購買了碧桂園期房的業主，絕大多數人選擇了沉默，而曹海歆是少有的幾個樂意聊一聊的買房人。接受訪談之前，丈夫還曾告誡她：“別談了，怪晦氣的，又不是真的要爛尾了。”

曹海歆生活在浙江湖州，今年六月份，她看中了一套離母親家近的碧桂園樓盤，一期已建成，二期即將收房，三期正在售賣。房子價格被壓得很低，從開盤初的一萬多降到了7000塊左右?？捶繒r，介紹房子的銷售也在該樓盤入手了一套。“他們做這一行的，既然自己也買了，那我買下應該沒有什么問題。”

丈夫曾經在碧桂園項目工作過，認為碧桂園“現金流充裕、回錢快”，響亮的地產龍頭名聲更是一份有力的背書。經過一周時間考慮，夫妻倆買下了一套120平的四室兩廳，首付四成，預計2025年十月交樓。曹海歆經營著一家個人的甜點工作室，常有回頭客光顧，償還每月貸款并不算負擔。

得知碧桂園沒有按期支付債券利息的頭兩天，曹海歆心里不太舒服，上網搜索，無一不寫滿了焦慮。各地施工進度不同，有的交房遠在明年后年，有的就等室內精裝完畢，有的每日去工地看，有的抱著希望求證“房子應該能按時交吧”。同質的負面信息讓曹海歆感到難受，干脆不再看相關新聞，選擇“躺平”——“事情已經出現，個人的力量也解決不了，不如該吃吃、該喝喝。”

碧桂園瞄準的買房對象，不少都是像曹海歆這樣，是各個三四線城市里的新中產們，他們有著不穩定的風險承受能力——對于許多掏空“六個荷包”，為剛需買下期房、盼著入住的人來說，無論是延期交付，抑或是更壞的結果，都是“不能承受之重”。

相比之下，對曹海歆這樣本身就有兩套房的人來說，心態還算是相對平和，她覺得，最壞的結果“不過是晚兩年交房"。

打氣

同一時刻，焦慮傳導到了碧桂園的售樓處內部——很顯然，賣房變得更難了。

趙程是河北邯鄲下轄縣城的碧桂園樓盤的銷售主管。大盤已清得差不多，剩下零星幾個戶型在賣，售樓處門可羅雀，冷清得像大廳里開到16度的空調。銷售們如同跟著樓盤營業來去的候鳥，多數已經被調走，留下趙程一人，作為主管負責交房產證等后續收尾的工作。

碧桂園無法支付負債消息傳出后，趙程接到通知，“還沒賣出的幾套大平層戶型的房源暫停銷售，等風波過去再說”。

伴隨銷售暫停的還有業主們紛至沓來的電話。他所處的縣城在邯鄲市經濟排名靠后，碧桂園是唯一一家進駐的大型房企，樓盤定位為改善型住房——在過去的近十年里，碧桂園把房子蓋到了許多類似的縣城中。碧桂園出事后，由于許多業主長年在外地工作，無法趕來現場親自督工，為了讓業主放心，趙程用抖音搞起直播，“業主想看哪個樓就直播哪個樓”。

離銷售處不遠就是工地，趙程隔著落地窗戶就能望見?？吹焦と藗冊谑┕?，時不時能聽到叮叮砰砰的聲音，“就說明就沒問題”。除了直播，他還會在企業微信實時更新工程進展，業主們關心的外墻、瓷磚、綠化等都有相應的進度說明。

面對業主的不安，趙程選擇如實承認，“碧桂園正在經歷最大的一次風波”。2023年上半年，碧桂園總體經營不善，虧損約450億，銷售端難以賣出房子，回款坎坷。

作為銷售，趙程對“房子難賣”深有體會。

他所在的樓盤于2020年底開盤，2021年動工，建幾棟賣幾棟，陸續售賣了兩年多。每次開售，銷售們都有固定的KPI業績，考核嚴格，下班時間通常在深夜十點之后，“有的人會壓力大到哭”。

今年房地產市場行情繼續走低，房子賣得愈發吃力。為了促進銷售，房價從開盤時的6600元到7200元的區間，下調至6000元出頭，并附加九八折，再疊加“交定金立減5萬”的優惠。

此外，過去該地政策規定買房只接受商業貸款，到了今年，為刺激房市，“希望有人來買房”，政府放開了“無法提取外地公積金貸款”的限制。春節期間，趙程接待了一位在北京奮斗二十余年的夫妻，“公積金就有30萬，首付一下就有了”。

作為碧桂園員工，趙程同時也是一名碧桂園業主，還有100萬的房貸要還。相較憂心忡忡的其他業主，他顯得更有信心，“因為碧桂園很看重保交樓政策”。2023上半年，碧桂園完成交付達27.8萬套，交付量穩居行業第一，“這說明碧桂園是把房子交付放在第一位的”。

某種意義上，對于像他這樣，把居住未來寄托在碧桂園樓盤中的買房人來說，一輩子能主動選擇房子的機會并不多，他必須相信、也只能相信碧桂園。

趙程同時認為，碧桂園離破產還遠，否則，“那我們的工資就不會正常發放了”。但作為銷售，趙程領的是底薪和提成，在沒有業績的時候，底薪稅前僅有1200元。

離趙程約106公里的邯鄲西部的一個縣城，工作年限達13年的洪莘安撫客戶的說辭，同樣也提到了“按時發放的工資”。她甚至把上個月的工資條直接亮出來，稅前八千多元，是她完成了每月4套的KPI后得到的，每一套的提成合計在1200元左右。

碧桂園陷入困境的消息傳出后，網上一度流出“從8月份開始，員工工資原則上按照稅前50%發放”的傳聞，但每日人物向多位碧桂園員工了解到，廣東和合肥地區的財務、營銷和技術崗都暫未收到降薪消息，八月份的工資也如期發放到手。

對于眼下沸沸揚揚的消息，洪莘將其解釋為，“這是碧桂園在求助”。在她看來，作為民營房企，受大環境和房地產“三道紅線”限制，碧桂園融資環境艱難，正常融資需求無法得到滿足，此舉是迫不得已。“比如碧桂園想要3000萬，審批過了，但因為存在各種限制，只能拿到500萬，但很多計劃和報表是根據3000萬展開的，這就舉步維艱了。”

洪莘的說法無疑援引了8月8日碧桂園就債券一事的回應：“受近期銷售額與再融資環境的持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，出現了階段性流動壓力。”

洪莘篤定地說：“即使如此，碧桂園也不會動用買房人的錢，因為錢都在資金監管賬戶里邊。”她告訴每日人物，碧桂園的建房模式為墊資蓋房，政府根據每一階段的工程進度按比例撥款，“在沒有蓋好房之前，錢是拿不走的”。

“工資、求助、錢在監管賬戶”，每日人物走訪了邯鄲市三個在售的碧桂園樓盤，銷售都提到了這三個要點。只是，說辭如此，業主們不見得一定買賬。有的業主在網上發帖質問，“如果監管賬戶有錢，為什么高管要大手筆減持套現?”哪怕工地有人，也有業主擔心“是否是工地表演”。

各種謠言、傳聞、消息混雜在一起，常常產生連鎖反應。“爆雷預兆”的猜測眾說紛紜，除了焦慮，幾乎每個評論區里都有不少類似“碧桂園沒希望了”的“冷嘲熱諷”。但一個很明顯的現實是，碧桂園從來都不缺少堅定的捍衛者，常常有買房人不甘示弱地回擊：“業主、員工都希望碧桂園好，只有看熱鬧的鍵盤俠唯恐它不爆雷。”

進軍縣城

拋開網絡上的唇槍舌劍，有一個問題亟待厘清：為什么一年之前還是優秀示范性房企的碧桂園，突然走到了債務違約的邊緣?

碧桂園終于承認，之前被大力肯定的“三四線戰略”，如今成了沉重的負擔。與其他大開發商不同，被稱為是“三四線之王”的碧桂園，專注于走下沉路線，扎根布局三四線城市。截至目前，碧桂園開發的項目覆蓋一千多個縣，數據顯示，2021年，碧桂園來自三四線城市的銷售額占比高達68%。比如洪莘所在的碧桂園樓盤，是縣城里唯一一家500強開發商，“其他大一點的都不來的”。

而把目光放大到整個邯鄲市，也能看到許多三四線城市共同的影子。

邯鄲市位于河北省最南端，處于冀魯豫三省交界之處，常住人口達到900萬，這對于一個三線城市來說，是一個龐大的數字。邯鄲下屬縣共有11個，碧桂園在邯鄲市內包括縣城的樓盤達到15個左右。“宇宙房企”碧桂園不是第一個進入邯鄲市的房企，但它卻是唯一一個進入邯鄲下屬縣城的大企業。

在縣城，碧桂園的房子都是“精裝交付”。精裝意味著地板、壁紙、吊頂、管道、櫥柜、門等一切硬裝是在收房時便能擁有的，換句話說即是“拎包入住”。

碧桂園圍繞房地產布局了物業、家裝等分公司，洪莘告訴每日人物，按照碧桂園與供應商的戰略合作關系，“碧桂園花5萬就能做完精裝，如果讓買房人自己去做，可能嗎?”精裝的定位，讓碧桂園位于縣城的樓盤，即使位置稍遜，價格也不遜色，還能吸引來買房者的青睞。

在邯鄲市區，碧桂園在市中心頂好的地段有一套樓盤，價格從開盤時的每平米8000元漲到了現在16000元，翻了一番。要知道，邯鄲的人均收入水平徘徊在三四千元。李勻在該樓盤底下開水果店，他是最早一批進駐的商家之一，“碧桂園這房子，是四年前最早一批價格高一點的”。當時大家覺得，碧桂園是南方來的企業，服務質量好，爭搶著買，買房要在售樓處外面拿著小板凳排號，“那都是掏空幾個荷包，湊一個首付”。

在房地產行情最好的那幾年，碧桂園靠著大企業的名聲和服務質量，在三四線城市高歌猛進，不斷擴張，房子建了一棟又一棟，也讓當地房價水漲船高。

“在這里買碧桂園的人，多數家里都有點錢。”李勻說。三四線城市的許多碧桂園樓盤，以改善型住房為主，精裝修，建在好地段，又有配套的碧桂園物業——開發商和物業都是上市公司，“碧桂園的房價本身就比正常的高一些”。

趙程在縣城賣的碧桂園樓盤，銷售戶型集中在120到140平方，其中有兩棟專門賣大平層，面積達到230平，這種戶型在縣城里相當少見。對于剛需購買者來說，“有的人是接受不了這個價格的”。多數來買房的人，手里已經有一套，甚至有人是全款買的，“可能一輩子的心血全掏到這里邊了。”

現下，相比于邯鄲市內，碧桂園正在售賣的樓盤都在距離市中心十幾公里的郊區，一位當地的出租車司機說，“都是附近村里的人買”。

當房子多得賣不出去，下沉去村里找人買成了一種途徑。周鑫偉在邯鄲做網約車司機，他把買房形容為——“兜”老百姓去買。他在村里有自建房，但為了日后兒子能談婚論嫁，還是咬牙借錢在市內湊了一套期房的首付，每月房貸3000元，“一年小4萬，孩子還要上學，建好了也沒錢裝修”。

對于很多生活在三四線城市的人來說，有沒有房子，是一把標尺，一項度量衡，衡量一個人有沒有實力，能不能結婚。如果不買，“別人會說你不讓你兒子結婚了?”周圍同學們都給孩子買了，“難道你不買嗎?”

更多的人，尤其是年輕人，已經不愿意買房。平均工資和房價之間的差距令人感到拮據，哪怕是在邯鄲土生土長，李勻也覺得，“這地方不適合生活。”

一位出租車司機說，他曾接過一位溫州來的乘客，對方問他：“你們邯鄲房價真的這么高?”這位溫州男士詫異，邯鄲房價只比溫州便宜兩三千，但溫州的人均工資卻比邯鄲高五六千。壓力之下，人口流出成了“自然而然”的事情。

縣城的年輕人更少了。趙程被調去縣城做主管的這三年，他發現，通常只有在節假日期間，街上能看到一些年輕人，其余的時候，多是帶著孩子的老人家。也只有節假日，來看房的人比往日多，是銷售們最忙的時候。

據國家金融與發展實驗室出具的NIFD季報顯示，今年上半年，一二線城市的郊區和三四線城市的住房交易復蘇遠不及預期，“這對于房地產項目重點布局在三四線城市的房企來說，會導致其回款規模下降，經營現金流減少。”

三四線人口紅利消失，新房無人來買，加之受地理位置和供大于求的影響，商品房價格跌幅較一二線城市更大，種種因素導致碧桂園銷售端疲軟，無法通過售房收回足夠的現金流。加上外部融資環境同步收緊，更有不得不做的“保交樓”任務在前——身價3096億的碧桂園被1億多元難住，并不是無跡可尋。

不能失去的交房

這些日子，哥哥很少主動提到碧桂園的事情。在李雪看來，比起網上去售樓中心鬧事、要說法，去找律師支援的業主，哥哥是“沉默”的。他除了在微信上向銷售人員發去幾句詢問，做得更多的是不斷地閱讀相關的新聞。

李雪的哥哥在北京開了一家燒烤店，客源充足，每月能賺得4萬多的收入。用這份收入支撐老家的首付和房貸并不成問題。交完首付的七個多月里，李雪的哥哥和嫂子甚少關注房子的工程動態。除卻過年期間回了一趟老家，其余的時間里，銷售在微信上與他們同步著期房進度，他們很少主動問，總是聽和看。

這套為結婚買下的房子，并不出于急迫的住房需求，而是結婚生子前的一項必要準備，“買房是大事，甚至是一個新建家庭的頭等大事”。換句話來說，他們處于“薛定諤式”需要房子的狀態，在一年內甚至更長的一段時間里，他們不會住進新房子里。

即便如此，“婚房”有可能延遲交付，讓他們的心里始終有些“不得勁”。

在這場巨型房企的危機中，無論是碧桂園還是買了期房的業主，“交樓”，都是重中之重的事。對碧桂園而言，無法做到保交樓，信任危機傳導到消費者，亟待售出的新房將更難迎來業主，這對于支付后續到期的債務則更不利。另一方面，危機消息勢必影響意向購房者的購買意愿，短期內銷售端無法回流，留給碧桂園的考驗，算得上“艱巨”。

在交房方面，碧桂園的態度相當積極。據報道，碧桂園方面表示：“兩筆美元債券仍處在30天付息寬限期內，公司高度重視債務風險化解，目前仍在積極優化資金安排，努力保障債權人的合法權益。”

早在上個月，碧桂園曾召開月度管理會，總裁莫斌提及：“區域總裁一定要把按時交付、完美交付，當成自己的首要任務。”困境風波出現后，也有碧桂園的內部人士稱：“老板要求全力保交付，暫停支付部分款項。”

趙程有位買了恒大的朋友跟他聊天，對方試探問：“你的房子是不是也倒閉了?”趙程立刻否認，“怎么可能?”在他看來，碧桂園不會成為下一個恒大。“恒大出事開始在否認，但碧桂園在想辦法解決，直面問題。”

雖然碧桂園的債務優于恒大，但深耕三四線的碧桂園，項目交樓量更為龐大。據經濟觀察網報道，一位碧桂園內部人士透露，下半年，碧桂園的交付任務多達40萬套，公司賬戶上的資金基本能保證交樓，“但前期結算款還要靠后期銷售”。

最近，碧桂園債務問題也有了新的進展。對于將于9月2日到期的一筆39.02億的債務，提出了一份分七期、展期三年償還方案，希望能“由時間換空間”。

比起新盤銷售，當下售樓處的任務還有安撫業主。趙程做起了“催工”的活兒，“靠我自己的能力去改變這個項目我肯定做不到，只能盡最大可能讓施工進度快一些，讓業主放心。”

對于李雪及哥哥而言，在兩人各自的家庭里，買的房子都在遠方的老家，他們并不急需這套期房，某種程度上，距離可以淡化對未來收不到房的焦慮。在北京，李雪和對象、哥哥和嫂子四人在豐臺區合租了一套房子，在六十平的出租屋里，四個人分享著共同空間和生活。

“不管自己住不住，自己名下有一套房子總歸是安心一些的。”距離碧桂園危機的消息已經過去了半個多月，李雪和哥哥并沒有被各種消息影響，畢竟生活還要繼續——他愿意再給碧桂園期房一些時間和信心。

不然還能怎么辦呢?