對于樓市而言，7月28日的夜晚是一個不眠夜。住建部表示，穩(wěn)固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認房不認貸”等措施。再疊加7月24日政治局會議提出的，適時優(yōu)化調整房地產政策，因城施策用好政策工具箱。可以預見，后續(xù)會有更多城市對限制性政策進行優(yōu)化。

《華夏時報》記者了解到，在住建部發(fā)布的一連串利好政策中，“認房不認貸”極為重磅。若取消該政策，熱門一二線城市購房門檻大幅下調，對樓市成交有明顯的提振作用。以北京為例，有置業(yè)顧問對記者表示：“所有人都在等政策，全面取消還是各地自主出政策我們也在等消息。”

無論是否全面執(zhí)行利好政策，抑或是各地究竟何時會落地，對于房地產而言，黑夜已經撕開了黎明的一角。

釋放明顯利好

據新華社消息，近日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質量發(fā)展和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。

倪虹在會上表示，要繼續(xù)穩(wěn)固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人貸款“認房不認貸”等政策措施。

同時，倪虹還在會上指出，繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。此外，倪虹還在會上強調，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產業(yè)兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

“要以工業(yè)化、數字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)‘促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)’的積極作用。”倪虹在會上指出了后續(xù)建筑業(yè)和房地產業(yè)的發(fā)展路徑。

總結來看，此次住建部針對房地產主要釋放了三大明顯利好。其一，落實“認房不認貸”，這代表以限購、限售為主的限制性政策出現較大放松;其二，降低首套房首付比例，拉低購房門檻;其三，降低首套房貸款利率，減少購房成本。

值得關注的是，7月24日，中共中央政治局會議對樓市的表述大面積“翻新”。“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策。”政治局會議如此定調樓市。

實際上，此次住建部連發(fā)多條樓市利好政策早在業(yè)界預料之內。此前，多位專家向《華夏時報》記者表示，結合今年二季度以來樓市下行的背景以及政治局會議對樓市的新表述，預計下半年市場適度放松的調控政策會陸續(xù)出臺，一二線城市限購放松等相關政策出臺的概率也在進一步增大。

是否會全面落實?

“藥效最大的就是從‘認房認貸’改為‘認房不認貸’。不過因為是深夜發(fā)的政策，北京是否要調整以及怎么調整我們也在等通知。”一位北京即將開盤的新房置業(yè)顧問對《華夏時報》記者說。從市場的討論熱度而言，究竟哪些城市會跟進尚沒有明確。此外，在7月24日的政治局會議指出，要因城施策使用好政策工具箱。

那么，“落實好‘認房不用認貸’”和“因城施策”到底如何結合，是后續(xù)樓市關注重點。

以北京為例，2017年3月17日，北京發(fā)布了《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，認定首套房實行“認房又認貸”政策、二套房首付比例最低提升至60%最高80%、暫停發(fā)放25年以上的個人住房貸款。“317調控”力度之大使得北京樓市直接出現了成交量和價格的分水嶺。

“‘認房又認貸’指的是，就算在北京沒有房產，名下無在途貸款，但是有過房貸記錄，那在北京購買首套房也要付二套房的首付，大幅提升了北京樓市的入市門檻。”上述置業(yè)顧問對《華夏時報》記者說。

根據房產交易機構此前發(fā)布的數據，“317調控”效果明顯。自調控開始后，北京二手房價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅達到13.5%。隨后北京樓市進入漫長的橫盤期。2019年初，北京二手房均價為59898元/平米，相比較2017年3月份房價高點下跌了11.3%。緯房研究院發(fā)布的數據顯示，2023年二季度，北京房價的中位數為56166元/平米。從數據上來看，“317調控”后北京房價整體呈現下跌的態(tài)勢。

北京業(yè)主袁晨(化名)在凌晨一點告訴記者，看到住建部的消息后，“一下子激動的掉下眼淚”，袁晨表示，其于2017年3月17日前夕買的房子，所以對當時新政“認房又認貸”對市場的爆炸性效果記憶猶新，目前“一直在賣房子，但是行情不好，幾個月了，看房人都寥寥無幾。”，袁晨要賣的是一套非學區(qū)一層老破小，已經掛牌了很久。袁晨希望北京能夠取消認房又認貸，“不求漲價，只希望我的房子能早點賣出去。”

值得關注的是，自2022年以來，已經至少有40個城市對“認房又認貸”政策進行了調整。在此前的這輪調整中，鄭州市則是打響了“首槍”。2022年3月初，鄭州發(fā)文表示，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

自2022年各地樓市政策“轟炸”之后，目前，僅有部分一二線城市以及少量的三四線城市仍執(zhí)行嚴格的“認房又認貸”政策。

房貸利率還有多少下行空間?

除了提到更好落地“認房不認貸”政策之外，住建部還表示，落實好降低購買首套房首付比例和貸款利率的政策。

《華夏時報》記者注意到，自2022年開始，已經有多個城市對首付比例進行了調整，其主要是將首付比例和公積金打包對政策進行優(yōu)化。例如，近日，焦作市住房公積金管理中心方面表示，購買首套住房的職工家庭申請住房公積金貸款，最低首付比例由30%調整至20%，夫妻雙方繳存公積金的最高可貸款額度為60萬元。

從現行的首付比例執(zhí)行情況來看，多數城市的首套房首付比例為30%至40%，部分城市在上一輪將首套房首付比例優(yōu)化至20%。

房貸利率方面，當前，我國的房貸利率與LPR掛鉤，各商業(yè)銀行在LPR的基礎上加點形成房貸利率。目前，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。根據易居研究院發(fā)布的數據，當前，全國首套房貸利率整體處于4%的水平，二套房貸利率整體處于4.9%的水平。

不過，截至目前，已經有包括唐山、九江、無錫等在內的多個城市首套房貸利率突破了4%，達到3.7%至3.9%的水平。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進曾對《華夏時報》記者表示，當前各地房貸利率寬松的重心在于首套房，給予了其相對寬松和自由的定價權，預計房貸利率政策總體上會朝著進一步下調的方向演進。