昔日的“紐扣大王”搖身變成了如今的“地產大亨”，章卡鵬與一眾央、國企拍板搶地的背后，是偉星集團在背后撐腰。

2023年的土拍市場正悄然崛起一批“新”勢力。

日前，中指研究院公布了2023年前四月全國范圍內地產企業拿地排行榜，按照拿地金額排名在前十名房企名單中，名不見經傳的民營房企“偉星置業”赫然在列，而龍湖和濱江兩家民企巨頭僅分別位列十一名和十三名。

相關數據統計，今年以來偉星置業已經在杭州、南京多處落子，還拿下了南京歷史上地價第二高的地塊，2023年前四月，偉星的權益拿地金額高達達到78億，而拿地面積則高達54萬m²。

近兩年，在房地產行業被陰霾籠罩之際，偉星置業成了土拍市場的新晉“黑馬”，雖暫未上市，但偉星置業的背后是被熟知的“紐扣大王”偉星集團，集團旗下偉星股份則是中國紐扣和拉鏈行業首家上市公司。

偉星股份憑借小小紐扣撐起了近百億的市值，但章卡鵬并不滿足于此，在服裝輔料、新型建材行業延伸，此后手握偉星新材和偉星股份兩家上市公司，隨后更是盯上了房地產行業。

民營“黑馬”偉星置業

在“房住不炒”的定位下，地產行業不斷洗牌、出清。大浪淘沙后，蟄伏已久的實業“地頭蛇”逆勢回歸，偉星置業便是其中之一。

今年三月，在江蘇南京的首批集中供地上，偉星置業以31億的成交價摘得南京史上第二貴地塊。

據悉，該地塊位于南京核心板塊河西南，成交樓面價達43173元/平方米，是南京繼2016年最貴地王葛洲壩河西南G14之后，樓面價最高的地塊。

而此次與偉星置業搶地的不僅包含建發股份、廈門國貿、華發、越秀等地方國企，招商、中海、華潤、保利等國企、央企也紛紛參與。

事實上，這家民營房企的“高調”并非首次。

二月末，在今年杭州的第二次集中供地土拍現場，濱江浦沿地塊在上午溢價封頂后，吸引了20多家房企參與搖號，最終偉星置業再度勝出，以總價19.46億元競得，樓面價26346.89元/平方米，溢價率11.45%。

此后3月28日，偉星置業再戰杭州和寧波兩大熱點城市土拍，并報名參拍多塊核心地塊，遺憾的是，此次運氣并不算好。

實則今年以來各大熱門城市的集中供地土拍中，除了一直以來大放異彩的國企、央企，還時常出現民營房企的身影。而曾經活躍在市場上的閩系、粵系等民營房企因深陷債務危機逐漸退出舞臺中心，長三角地區在實業方面有長期的積累的民營房企成為新興勢力，除偉星置業外，還有亞倫地產、杭州中豪等實業民企的身影時常出現在土拍現場。

在如今房地產周期調整之際，擁有足夠資金的實業大佬有了逆勢抄底的絕佳時機。

地產行業收縮之際，近兩年偉星置業展現的是擴張野心。

今年前四月，偉星的權益拿地金額已高達78億元，回顧前兩年偉星的戰績，2021年底杭州的第三批集中供地中，偉星一度報名了9宗地，最終幸運搖中申花地塊。這一年，偉星置業的身影還接連出現在武漢、南京、合肥等多個熱點城市。

2022年，偉星在進入的合肥、杭州、寧波、南京、武漢等城市項目銷售也有收獲，業績占比超當年的50%，2022年是偉星自成立以來拿地最多的一年，總金額高達243億元。

從“紐扣大王”到“地產大亨”

偉星置業背靠的是被冠有“紐扣大王”稱號的偉星集團。

工商信息顯示，偉星置業是偉星集團旗下的控股企業，實控人為58歲的章卡鵬，創建于1976年9月的偉星集團，總部位于浙江臺州臨海，業務布局有服裝輔料、新型建材、房地產、工藝飾品。

而現年58歲的章卡鵬是偉星集團的第三代掌門人。在他之前掌門人為明丕白和胡素文，章卡鵬與第一代掌門人明丕白為師徒。

目前，章卡鵬名下還擁有兩家實業型上市公司——偉星股份和偉星新材，兩者市值總計達400億。

這兩家公司在各自領域都做到了頭部，偉星股份是國內服裝輔料行業的領軍企業，靠紐扣起家，“三間古廟、七個工人、九臺機器”的艱苦創業故事在浙江臺州臨海一帶廣為流傳，如今其每年生產約116億粒紐扣和8.5億米拉鏈，成為首家憑借紐扣和拉鏈生產而上市的企業。

偉星新材生產的塑料管道則應用于鳥巢、水立方、港珠澳大橋、北京大興國際機場等國家超級工程。

根據其財報，2022年度，偉星股份實現營業收入36.28億元，較上年同期增長8.12%;歸屬于上市公司股東的凈利潤4.89億元，較上年同期增長8.97%;

同期內，偉星新材營收凈利潤雙雙增長，上年度公司營業總收入69.54億元，同比上升8.86%，歸母凈利潤12.97億元，同比上升6.06%。

這兩家實業型企業經營狀況較穩健，負債率也相對房企更低，維持在20%-30%的水平，毛利率則有38%-40%。

如此看，雖兩家上市公司的營收和利潤表現不俗，但與偉星集團在土地市場上高達數億的投資相比，這些利潤似乎無法支撐起如此規模的投資。作為一家規模相對較小的房地產企業，偉星近兩年在土地市場上頻繁進行大額土地收購，引發了外界對其資金來源的疑問。

錢從何來?

在安徽當地，偉星的深耕超乎想象，經常被外界誤認成安徽本土房企，甚至在蕪湖本地有這樣一個宣傳語“住在蕪湖，住在偉星”，是不折不扣的“地頭蛇”。

偉星置業也僅是章卡鵬旗下的一塊地產拼圖。除此之外，偉星集團名下還有云南云縣亞太投資置業、云南江海投資開發、臨海市偉星房地產、馬鞍山偉星房地產、浙江偉星房地產等一眾地產企業，而股權出質則成了偉星房產最主要的融資方式。

早年間，偉星置業就多次將股權質押給西藏信托有限公司、中國華融資產管理有限公司、西部信托有限公司、招商財富資產管理公司等。臨海市偉星房產也曾將股權質押給萬向信托等。

此外，偉星也有自己的資產公司即浙江偉星資產管理有限公司，其股東為臨海彗星集團有限公司和偉星集團有限公司。同時，偉星集團對外投資企業中，也有TCL資本、金研資本、浙江股權交易中心等資產管理機構。

2021年底，偉星置業將合肥國偉置業價值1億元股權數額出質予浙商銀行合肥分行;同年9月還將合肥偉星星資置業價值1億元股權數額出質予廣發銀行合肥分行。

2022年11月，偉星置業出質旗下子公司合肥星騰置業100%股份，質權人浙商銀行股份有限公司合肥分行，出質股權數額為5000萬元。

值得注意的是，在偉星置業頻頻拿地之際，章卡鵬旗下兩家上市公司也頻頻質押股權，而質押用途均為“經營”或“貸款”。

2022年7月12日，偉星新材公告稱，公司股東偉星集團、臨海彗星分臨海支行，資金用途為“經營”。截至該公告日，偉星集團累計質押偉星新材約2.27億股，占其所持股份比例為37.64%;臨海彗星已累計質押偉星新材約1.005億股，占其所持股份比例為38.24%。

大手筆的投入在業績上也贏得不錯的回饋，數據顯示，偉星房產2022年房產銷售業績340億，位列百強榜55位;2021年銷售業績304億，位列百強榜88位，。

倘若以2021年為例，若根據中指研究院計算的2021年百強企業的凈利潤率均值9.8%計算，偉星當年凈利潤約27.6億元。且是同期內偉星股份和偉星新材營收、凈利總額的2.89倍、1.65倍。

當前來看，雖國內房地產市場存在明顯復蘇跡象，但百億豪賭下偉星置業未來走向如何，值得深度觀察。